杜杰锋律师
某住宅项目房地产开发公司在该住宅项目建有规划的配套小学一所，后该房地产开发公司授权蓝天公司将配套小学出租给第三方经营使用，蓝天公司遂将配套小学出租给宏业公司经营使用。宏业公司又与银基公司签订租赁合同，由银基公司承租配套小学。后银基公司将宏业公司诉至法院，要求确认合同无效并返还租金。法院经审理后认为，开发商将诉争房屋竣工后擅自授权第三方使用及转租，此授权及转租行为均违反了社会公共利益及相关规定，应属无效。
法官点评
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，租赁合同所指向的房屋系规划中的小学，是住宅项目房地产开发公司建设在划拨土地上的教育配套设施。但是，宏业公司却将诉争房屋以营利为目的出租给银基公司，其本质上损害了社会公共利益。因为作为教育配套设施的诉争房屋能否用于教育用途，不仅关乎社会正常的文化秩序，而且直接影响配套小区及附近区域不特定群体的文教利益，对此类行为的放任将损害整个社会的文教利益。其次，为了保障这种社会公共利益，国家赋予了诉争房屋所在土地使用权的取得方式为划拨而非转让。如果诉争房屋能够以营利为目的进行出租，将违背土地采取划拨取得的初衷，也是对国有土地相关利益的损害。