杜杰锋律师
（四）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用于该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定的，应当根据《合同法》第九十五条的规定，在合理期限内行使。何为"合理期限"，由人民法院结合具体案情予以认定。
【案例来源】
名称：天津市天益工贸有限公司与天津市滨海商贸大世界有限公司等财产权属纠纷再审案
审理法院：中华人民共和国最高人民法院
案号：(2012)民再申字第310号
刊载《最高人民法院公报》2013年第10期
【法院认为】
2006年6月28日，滨海公司提起诉讼，请求解除《转让协议》及《补充协议》，一审、二审、再审判决均予以支持。天益公司申请再审称，参照《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款的规定，滨海公司未在天益公司《通报函》发出后三个月内行使解除权，其解除权已在起诉前消灭。
本院认为，天益公司的该项申请再审理由不能成立：首先，《商品房买卖合同司法解释》第一条明确规定："本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。"滨海公司并非房地产开发企业，其系向特定的对象天益公司及王锡锋出售房屋，而非向社会销售，故案涉协议并非该司法解释所称的商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间，超过权利行使期限，解除权消灭，故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响，在法无明文规定的情况下，天益公司请求参照适用上述司法解释就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限，缺乏事实与法律依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对房屋买卖合同的解除权行使期限，法律没有规定，本案当事人在合同中亦未约定，何为"合理期限"，应当由人民法院结合具体案情予以认定。本案中，《转让协议》签订后，滨海公司已将案涉房屋交付给天益公司管理、经营，天益公司已支付了首付款3400万元，并自2004年5月17日起至2006年6月26日共计向案涉房屋内的租户收取租金18723264.69元及保证金145211元。一旦合同解除，不仅涉及滨海公司、天益公司及王锡锋之间的权利义务关系，还涉及到资产及租户移交等诸多问题，且天益公司在2005年12月18日发出的《通报函》亦只是表明"拟与贵公司（滨海公司）协商解除上述协议"，因此，滨海公司需要充分时间对是否解除合同进行研究。再次，天益公司在发出《通报函》后至滨海公司起诉前，既未履行《补充协议》项下的付款义务，亦未表达过继续履行合同的意愿，其违约行为始终处于延续状态。综合本案情况，滨海公司收到《通报函》后，于2006年6月28日提起诉讼，并未超出合理期限。