杜杰锋律师
——预查封期间，商品房买卖合同解除的，法院应中止执行预查封房屋，但有权执行被执行人在售房人处的到期债权。
标签：执行｜预查封｜商品房买卖合同｜合同解除
案情简介：2009年，孙某与开发公司签订商品房买卖合同，并支付首付款108万元，余款400万元办理银行按揭。2013年7月，因孙某逾期还款致诉，法院判决孙某偿还银行借款本金360万余元及利息，开发公司承担连带清偿责任。此前的2012年，与毛某与实业公司民间借贷纠纷一案，孙某作为保证人被生效判决认定对1000万元借款本金及相应利息承担连带清偿责任。依毛某申请，法院对孙某前述房屋采取预查封措施。2013年8月，开发公司提出执行异议。同年9月，开发公司诉孙某房屋买卖合同纠纷案，生效调解书确认解除商品房买卖合同。
法院认为：①案涉购房合同虽作备案登记，亦被法院预查封，但该备案登记仅系限制开发商对此房屋再行处分权，即防止“一房二卖”，法院预查封亦系防止被执行人孙某对该处房产作出随意转移或处分的一种限制性措施。但这些限制性措施并不影响商品房买卖合同当事人依合同约定行使合同解除权。②孙某因违反购房合同约定及按揭贷款合同约定，导致贷款银行依法诉讼，使异议人开发公司因担保关系涉案其中而产生不安抗辩，遂提起解除合同之诉而被支持。如继续拍卖该预查封房屋显属不妥，故应依法中止执行。但原预查封效力应及于被执行人孙某对在开发公司处的到期债权，故裁定中止对涉案房屋的执行。
实务要点：法院预查封期间，商品买卖房合同当事人行使约定解除权的，法院应中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人在房屋出卖人处的到期债权。
案例索引：江苏宜兴法院（2013）宜执行字第0021号“某实业公司与毛某等执行异议案”，见《宜兴市江南水乡度假村有限公司与毛文光、孙有英等执行异议案——预查封期间合同约定解除权行使及其法律后果的认定》（范莉、马云、许乐群），载《人民法院案例选》（201404/90:215）。