杜杰锋律师
——预告登记权利人对预告登记房产享有排他权。一定条件下，应赋予预告登记权利人对预抵押房产享有优先受偿权。
标签：抵押｜预抵押登记｜优先受偿权
案情简介：2013年，陈某向银行办理按揭贷款购买开发公司房屋，并办理了预抵押登记。后因工程停工，银行未能办理正式抵押登记。2014年，因陈某逾期未偿贷，银行起诉，并主张优先受偿权。
法院认为：①依《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。抵押预告登记作为《物权法》设定的一项制度，其目的系保护权利人未来可取得物权，经预告登记后，预告登记权利人对预告登记不动产享有排他权，即未经其同意，所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权效力。②本案中，银行已办理抵押预告登记，享有对预告登记不动产的排他权。因工程停工导致银行无法实际行使抵押权，徒等条件成就时办理抵押登记，则不但让无过错方承担因对方过错造成的不利法律后果，且亦使一项能实现的权利始终处于悬空状态，此既与法律精神相悖，亦与预告登记制度设立目的不符，更让本案抵押预告登记失去其功能，故判决陈某归还贷款本息，开发公司承担连带清偿责任，银行对涉案房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
实务要点：预告登记权利人对预告登记不动产享有排他权，预告登记权利人对未办抵押登记并无过错，主合同双方当事人亦同意权利人对办理抵押登记房屋行使优先受偿权的，应当赋予预告登记权利人优先受偿权。
案例索引：安徽芜湖中院（2014）芜中民二终字第00465号“某银行诉陈某等借款合同纠纷案”，见《中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行诉陈凤英、芜湖首创房地产开发有限公司借款合同纠纷案——抵押预告登记的效力》（张红柳），载《人民法院案例选》（201404/90:142）。