杜杰锋律师
10 .开发商收取“诚意金”与对方所签协议系预约合同
开发商收取“诚意金”后与购房人所签协议系预约合同性质，违反预约合同义务应负责任在性质上应属违约责任。
标签：房屋买卖|预约合同|诚意金|违约责任
案情简介：2008年，陈某与开发公司签订认购书，约定认购房屋位置、单价等内容。陈某据此缴纳了60万元“诚意金”。2011年，该房市值490万余元，按认购书单价，陈某仅需支付370万余元。开发公司以其电话通知过陈某但其爽约，开发公司已以430万余元价格转售为由抗辩。
法院认为：①预约合同包括两种，一类是仅约定双方当事人在将来签订本约，双方当事人主要义务是磋商;另一类是具备了主约主要条款，但尚存未决条款时，双方当事人义务不仅是就未决条款磋商，还须达成本约，磋商不成时未决条款可根据法律规定或交易习惯进行补充。本案中，认购书对拟购商铺位置、价款、认购时间及双方权利义务作了明确约定，其他条款根据商品房预售合同格式文本和交易习惯即可确定，属第二类合同。②当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，依双方约定，开发公司应承担通知陈某前来签订商品房买卖合同义务，但其未就此举证，故构成违约。此时，陈某可要求继续履行并取得认购房屋，但因开发公司已将认购房屋销售导致事实上不能履行，陈某可期待利益损失应以房屋价格上涨部分为限。本案中，考虑到开发公司因违约而实际获益情况，具体赔偿数额以开发公司实际获得的差价返还给陈某为宜，判决开发公司返还陈某诚意金60万元并赔偿陈某损失60万余元。
实务要点：开发商收取“诚意金”后与购房人所签协议系预约合同性质，违反预约合同义务应负责任在性质上应属违约责任。
案例索引：江苏无锡中院(2012)锡民终字第0024号“陈某与钱某等买卖合同纠纷案”，见《陈荣根诉江阴兰星公司、钱树忠买卖合同纠纷案——开发商违反预售合同的行为性质及责任认定》(吴海强、计珉、吴玉凤)，载《人民法院案例选》(201302/84:178)。