杜杰锋律师
02 . 协议终止借款合同并成立购房合同关系的，应有效
当事人协议终止借款合同并建立商品房买卖合同关系的，一般应认定有效。欠款转为购房款，违法高息不受保护。
标签：借款合同｜合同性质｜民间借贷｜违法高息
案情简介：2012年，开发公司向李某借款，同时签订商品房预售合同并办理备案登记，借款补充协议约定：预售合同为担保借款还款，借款到期前，开发公司应以2.6亿元回购，否则办过户；一旦回购，购房合同终止。2015年，因开发公司逾期未归还借款，双方重签商品房买卖合同，约定开发公司所欠李某本息合计3.6亿元转为购房款。因开发公司未按约交房致诉。
法院认为：①民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。②最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。上述司法解释规定针对的是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保情形，而本案当事人之间第二次签订商品房买卖合同，非为借款合同提供担保，而是借款已到期，借款人无法偿还借款情况下，双方经协商对账作出的变更双方之间法律关系的约定。该约定只要不存在法定无效情形，均应合法有效，双方之间法律关系应据此认定。③考虑借款合同事实背景，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，应避免当事人通过签订商品房买卖合同方式，将违法高息合法化。对于超出法定保护范畴的高息，不能确认其转为购房款。
实务要点：借款人逾期未归还借款，借贷双方协议终止借款合同并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应按当事人意思表示确定双方法律关系转化。欠款转为购房款的，违法高息不受保护。
案例索引：见《当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的，如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额》（沈丹丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201601/65:165）。