杜杰锋律师
04 . 在建工程抵押登记后竣工领证未重登记的，仍有效
登记部门对在建工程和相应土地使用权进行抵押登记，当事人嗣后领取权属证书未办理重新登记的，抵押仍有效。
标签：抵押｜登记瑕疵｜在建工程｜重新登记
案情简介：1998年至2001年，实业公司以名下国有土地使用证三次向银行抵押借款共计9440万元并办理了登记。期间，实业公司取得房产权属证书，但未重新办理房地产抵押登记。2003年，实业公司因另案诉讼导致案涉房地产被法院查封。2004年，银行诉请实业公司偿还借款，并主张抵押物的优先受偿权。
法院认为：①案涉抵押均包括在建工程已完工部分以及土地使用权的抵押，根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。②根据《担保法》第36条第2款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。实业公司在房产登记机关办理了房产证后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，故在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。该房产被查封后，抵押人客观上也无法继续重新办理房产抵押登记，故对在建工程完工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定继续办理房产抵押登记，抵押人不存在主观过错。故本案抵押登记有效，银行享有优先受偿权。
实务要点：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，故在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记后，抵押人以当事人领取房地产权属证书后未办理重新登记主张抵押不成立的，不予支持。
案例索引：最高人民法院（2007）民二终字第61号“某银行与某实业公司等确认抵押权纠纷案”，见《抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定——中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司、北京全国棉花交易市场棉花配送有限公司确认抵押权纠纷案》（审判长裴莹硕，审判员朱海年、宫邦友），载《最高人民法院商事审判指导案例·借款担保卷（下）》（2011:534）。