杜杰锋律师
05 . 房产权属内部约定，不能对抗已登记善意抵押权人
第三人与抵押人就抵押不动产内部约定的产权归属，不能对抗已依据物权公示权属状况办理抵押登记的抵押权人。
标签：抵押｜无权处分｜抵押权效力｜善意抵押权人｜内部约定
案情简介：2000年，商城以名下房产向银行抵押借款4500万元并办理了抵押登记。此前，商城与金属公司约定，由金属公司改扩建的房产归金属公司所有。在银行诉请实现抵押权时，金属公司作为有独立请求权的第三人主张房屋所有权。
法院认为：经登记的抵押权具有社会公信力。银行与商城签订抵押合同设定抵押时，依据商城名下的两份《房屋所有权证》，在房管局办理了抵押登记，该抵押登记合法有效，该行系善意抵押权人，对登记所抵押的房屋具有抵押权。尽管金属公司与商城合作扩建了房产，但双方始终未到房产登记部门办理产权变更手续，在法律上，该房产的产权人始终为商城，并不包括金属公司。金属公司与商城签订的《补充协议》中有关不得将共有房屋抵押之约定，属于此两公司之间的内部约定，不能以此对抗善意第三人即银行。我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证是证明房屋产权归属的唯一合法凭证，本案他项权证项下的房屋在被设定抵押时仍属于商城所有，因而银行以该合法的房屋产权为依据登记的抵押权具有法律效力。
实务要点：第三人与抵押人就抵押不动产内部约定的产权归属，不能对抗已依据物权公示权属状况办理抵押登记的抵押权人。
案例索引：最高人民法院判决“某银行与某商城等抵押借款合同纠纷案”，见《经翻建的抵押物其抵押权的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁决书能否对抗经登记的抵押权——大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案》（李京平，最高院民二庭），载《民商事审判指导·案例分析》（200501/7:213）。