转载抵押租赁裁判规则 6 条之四

04. 以抵押房出租的租赁权，不得对抗登记在先抵押权

先抵押后出租的，租赁关系不得对抗已登记抵押权。法院执行过程中处理被执行人房产应保护承租人优先购买权。

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案情简介：1999年1月31日，木材公司向银行借款的抵押房产办理登记。同年2月，木材公司将该抵押房产出租给招待所。2006年，针对该房产的执行程序中，招待所提出执行异议。

法院认为：①《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”②本案中，案涉房产办理抵押登记时间早于租赁合同签订时间，故抵押权先于租赁合同生效，故本案抵押权实现后，房屋买受人不受原租赁合同的拘束。裁定驳回招待所执行异议。

实务要点：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法院强制执行过程中处理被执行人房产应保护承租人优先购买权，但在买受人受到限定时例外。

案例索引：浙江宁波中院（2007）甬执他字第109号“中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行与宁波市镇海木材公司等借款抵押合同纠纷案”，见《基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响》（胡红生、李佳），载《人民司法·案例》（200902:87）。