杜杰锋律师
03 . 以国有划拨土地使用权上的房屋单独设定抵押无效
——仅就国有划拨土地使用权的房屋设定抵押并办理登记，而未办理划拨土地批准或登记手续的，应认定该抵押无效。
标签：抵押｜房地一体｜国有划拨土地使用权｜房屋抵押｜登记和审批
案情简介：2003年，大学向银行贷款2500万元，实业公司以国有划拨土地使用权上的房屋设定抵押并在房管所办理了登记，但未就划拨土地使用权抵押办理审批和登记手续。
法院认为：地上建筑物与其占用范围内的土地客观上不可分离，就房地产抵押情形而言，不能抛开土地使用权状况而单纯考虑仅就房屋设定抵押是否有效的问题。最高人民法院《关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》（〔2004〕11号）规定：“在《通知》发布之日起，人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件，不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。”上述规定虽将划拨土地抵押的要求由“批准”放宽为“登记”，但并非既无需批准也无需登记。本案中，房屋抵押部分虽进行了登记，但对于该房屋占用的国有划拨土地既未办理批准手续亦未进行抵押登记，且本案一审诉讼期间，当事人亦未补办土地抵押的批准或登记手续。故本案抵押因土地部分未得到批准亦未进行登记而应认定无效。此情形下，如认定抵押有效，将使土地行政管理部门对国有划拨土地的管理失控，导致《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定的立法意图不能实现的结果。对于本案抵押无效，实业公司与银行均有过错，判决实业公司在大学所负债务不能清偿部分的二分之一范围内对银行承担赔偿责任。
实务要点：仅就国有划拨土地使用权上的房屋设定抵押并办理登记，而未办理划拨土地使用权批准或登记手续的，应认定该房屋抵押无效，抵押人应在债务人不能清偿部分的二分之一范围内承担责任。
案例索引：最高人民法院判决“某银行与某大学等抵押借款合同纠纷案”，见《单独就国有划拨土地上的房屋设立抵押的效力认定和责任承担问题——中国建设银行股份有限公司济南经七路支行与济南长城大厦有限公司、山东联合大学抵押借款合同纠纷抗诉案》（郭魏，最高院审监庭），载《审判监督指导·案例评析》（201004/34:205）。