杜杰锋律师
02 . 房产拍卖后，第三人无权以所持土地证分割拍卖款
——抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就该抵押房地产一并拍卖的价款主张土地部分价值的返还。
标签：抵押｜房地一体｜拍卖｜拍卖款｜执行
案情简介：1999年，实业公司借张某名向开发公司购房，开发公司开具了名为张某的购房发票，房管局办理了房产证，因张某未缴纳税款，故未发放。同年，实业公司向银行贷款7000万余元，张某以名下房产提供抵押担保并办理了登记，但土地使用权证一直由开发公司持有。此案经多次仲裁、诉讼、再审，2008年，生效判决认定购房合同无效，房产抵押有效。银行据此申请拍卖抵押房产。此时：抵押房产连土地使用权已升值至1.9亿元，银行原7000万余元贷款利息已有1.48亿元。开发公司以其系合法土地使用权人，应享有拍卖款中的土地使用权价值。
法院认为：开发公司虽持有土地使用权证，但其给实业公司开具了客户名为张某的购房发票，房管局出具了房产登记收件收据，办理了抵押登记，并填制了房产证，只是因未缴纳税费而未核发。生效判决已认定房产所有权已转移给张某，同时认定房产抵押有效。根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权亦一并转让并设定抵押。开发公司持有土地使用权证，更多的属于管理层面问题。房地产登记机关未对土地使用权证进行相关处理，致使开发公司仍持有土地使用权证书，但本案土地权益实际上已随房屋出售而转移。在拍卖款不足清偿银行债权的情况下，开发公司以其属于本案争议土地合法使用权人，该土地使用权并非抵押物为由，请求返还拍卖款中土地使用权价值的请求不成立。
实务要点：根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权亦一并转让并设定抵押。抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就抵押房地产一并拍卖的价款主张土地使用权部分价值的返还。
案例索引：最高人民法院（2011）执监字第82号“中国农业银行昆明市官渡区支行与云南策裕集团有限公司、昆明富亨房地产开发经营公司执行申诉案”，见《“房地一体”在抵押权实现过程中的适用——昆明富亨房地产开发经营公司执行申诉案评析》（乔宇，最高院执行局），载《执行工作指导·案例分析》（201201/41:67）；另见最高人民法院（2003）民一监字第369号“某银行与某实业公司等借款担保合同纠纷案”，见《中国农业银行昆明市官渡区支行与昆明策裕集团有限公司等借款担保合同纠纷再审案——对遗漏了应当参加诉讼的当事人的认定和处理》（董华，最高人民法院），载《审判监督指导·案例评析》（200602/20:83）；另见“合同纠纷案件胜诉后判决无法执行，原告又向第三人提出侵权诉讼的，是否属于重复诉讼”，见《新型疑难民商事案件受理问题（下）》（阿依古丽、王胜全、李伟、刘小飞，最高院立案庭），载《立案工作指导·案件受理》（200602/13:67）。