转 房屋承租人并非绝对不能主张出租人与第三人的房屋买卖协议无效

最高人民法院于2009年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”，因此，似为承租人不能再根据其对房屋的优先购买权而主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能要求出租人承担赔偿责任。

最高人民法院在公布该解释时同时解读表示：“该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。”(详见《人民法院报》http://rmfyb.chinacourt.org/public/detail.php?id=131497，2009年9月1日，最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问)。

因此，本案则属于最高人民法院的解读情形，由于出租人与第三人明知承租人的优先购买权，未告知承租人并由承租人放弃优先购买权，其等间的转让协议 (包括由此延伸的由法院出具的调解书—当然法院对有关承租人是否享有优先购买权、出租人与第一人是否属于恶意串通应当进行必要的审查)均属恶意串通而违法无效。