杜杰锋律师
风险提示：
楼梯口及消防通道出租违反了法律、行政法规的强制性规定，同时占用消防通道损害了公共安全，租赁行为应属无效。
案情简介：
2006年4月份，北京市某商贸公司（以下简称“商贸公司”）与北京某房地产公司（以下简称“地产公司”）签订《北京市房屋租赁合同》，约定商贸公司租赁地产公司位于北京市朝阳区某大厦1层房屋，房屋面积为100平米，月租金为4万元，租赁期限为5年，租赁期限从2006年4月1日至2011年4月1日止，房屋用途为商铺用途；合同对租金、管理费、水电费等各项费用以及违约责任均进行了约定。合同签订以后，商贸公司开始对房屋进行装修并投入使用，2010年9月底商贸公司发现，租赁房屋的面积并没有合同约定的100平米，地产公司将消防通道的面积列入了出租面积。2010年10月份，商贸公司单方委托测量机构对房屋面积进行测量，经过测量房屋实际面积只有90平米，消防通道的面积为10平米。商贸公司找到地产公司协商要求退还近五年多收的租金约23万元，后协商未果。
2010年11月份儿，商贸公司正式委托王树德律师向北京市朝阳区人民法院提起民事诉讼，要求退还2006年4月1日至2010年10月份多收租金23万元，2011年3月初，北京市朝阳区人民法院作出一审判决，判决地产公司退还商贸公司租金23万元，地产公司承担所有诉讼费。后地产公司没有提起上述，判决已经生效。
王树德律师解析：
王树德律师作为商贸公司的代理人全程参与了案件的整个过程，今天，将庭审过程当中的代理意见的部分内容呈现给大家，并对双方争议较大的法律问题进行评析：
1、出租消防通道的合同内容应属无效
本案的出租标的部分标的物是消防通道，属于具有专用功能的附属设施。在本案当中，消防通道实际被地产公司出租，并用于商业目的。根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》18条明确规定土地用途的改变应经有关行政部门批准。本案当中出租未经行政主管部门的批准就改变了消防通道的使用功能违反了法律、行政法规的强制性规定，同时占用消防通道从事商业经营也损害了公共安全，根据《合同法》52条规定其租赁行为属于无效。
在法律实践当中，如果在一审开庭审理前，当事人改变使用功能的行为得到行政部门的批准，则合同可以认定为有效；如未获得行政主管部门批准，合同应认定为无效。
2、地产公司应该返还多收的租金
首先，根据前文所述，出租消防通道的合同内容是无效的，而且本案当中商贸公司从来没有使用过消防通道。但实际地产公司对于10平米的消防通道也收取了相应的租金。根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，人民法院判决地产公司退还多收租金是没有任何错误的。
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