禅城某楼盘业主质疑房产用途“住宅”变“商务公寓”
“商务公寓”算怎么回事
文/图 本报记者
昨日，禅城某楼盘的30多位业主联合向本报反映，他们与开发商签订合同时约定房产为“住宅”，但到办房产证时却发现用途是“商务公寓”。业主质疑：根据我国相关规定，商品房性质只存在“住宅”、“商业”和“工业”三种，这“商务公寓”到底怎么回事呢？
○事件
买套商品房 住宅变公寓
“住宅和商务公寓，两个性质完全不一样啊，开发商这是欺诈！”昨日，双城尚都豪庭的30多名业主联合向记者投诉。
业主代表余先生拿出房屋买卖合同、商品房预售许可证等一堆证件向记者介绍，他们这些业主分别在2009年和佛山市某房产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于X路与X路交界处的某楼盘，当时约定房子的用途是住宅，使用权限至2076年1月5日。但今年3月收房后，开发商为业主代办房产证时，却告诉他们“规划用途”一栏目是“商务公寓”。 “这商务公寓我们没听说过，只知道有商业和住宅性质的，住宅使用年限是70年，商业是40年，两个性质差别就不一样了，契税还差一倍，水电费标准也不一样，并且没法落户，开发商这是明显违反合同。”
余先生说，发现问题后30多位业主联合起来和开发商进行了交涉，要求按照购房合同办。但开发商反要他们补签一份《补充协议》，要求业主答应将物业用途划为商务公寓。业主不同意，再次和开发商交涉，上周六，开发商书面答复他们。
业主提供的一份没有盖章的书面答复函中写到，“现已有首批国土证办出，登记使用权限为70年。”希望业主赶紧去签订代办手续。余先生还表示，开发商口头承诺，用途变为商务公寓后，契税多出的部分由开发商承担，并且保证今后水电使用缴费是按照住宅标准。
记者了解到，该物业共有485套房子，部分业主已经签订了《补充协议》，办理了《国土使用证》和《房地产权证》。根据已办理两证的业主提供的证件，两证在用途方面完全不一样，在《国土使用证》“地类（用途）”一栏显示“城镇住宅用地（住宅）”，终止日期到2076年1月5日，而《房地产权证》在“规划用途”一栏显示为“商务公寓”，“土地使用年限”空白。
“商品房的用途按照法律没有商务公寓这种类别，是开发商自己玩的概念，明显是忽悠我们。”业主气愤地说。
○调查
五证用途栏 各有各说法
按照规定，商品房销售前，开发商需要办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》（俗称“五证”）才能销售。这“五证”上面都有商品房“用途”一栏。
根据业主提供的“五证”复印件显示，该物业的《国土使用证》“地类（用途）”一栏写着“住宅、商业”，《建设用地规划许可证》“用地性质”写着“商用、兼容住宅”，而到了《建设工程规划许可证》“建设项目名称”一栏变成了“商务公寓及其地下车库、商铺、办公、电房”，在《建筑工程施工许可证》“工程名称”一栏仍是“商务公寓及其地下车库、商铺、办公、电房”，而《商品房预售许可证》“土地使用权证号及用途”一栏内写着“商业、住宅”，其中住宅面积为预售房屋的总面积。“这份商品房预售许可证写的485套全是住宅，但现在有业主去查询，已经全部变成其他了。”余先生说。
记者按照对方提供的《商品房预售许可证》复印件到市住房和城乡建设局网站查询，按照编号、项目名称、坐落等信息，均无法查询到相关内容。而在禅城区房地产交易所网站查询，确实和复印件内容相符，用途仍是“住宅”，并非个别业主所说的“已经变更为其他”。
昨日，记者根据市住建局住房科的指引，来到禅城行政服务中心禅城区房产交易所窗口咨询，工作人员见到记者出示的房屋产权证复印件，马上从手边拿出了该物业的建设工程规划许可证，告诉记者，他们办理房屋产权证是根据规划部门规划的用途办理的，建设工程规划许可证写着“商务公寓”，所以就按照那个填的。因为“商务公寓”这一概念确实不常见，所以填写之前还和规划部门专门沟通过。而年限栏空白是因为房产证要求和国土证的年限一样，当时出办房产证时国土证还没出，所以是空白。
但“商务公寓”到底属于“住宅”还是“商业”？该工作人员说自己也不确定，“应该属于商业吧，契税都是按照商业来收取的。”
物业性质难以确定，记者又调查了该物业办理水电登记的申请。市供电局表示，该物业申请供电时，1~3楼按商业用途申请的，4楼以上按住宅申请的，目前4楼以上也是按住宅标准来收费的。这一说法得到了业主的认可，“一年多来，水电和物管费都是按住宅收的。”
截至记者今日零时截稿时，禅城区发展规划和统计局等部门及开发商均未对此事作出回应。
○律师观点
不存在“商务公寓”一说
“我还从来没听说过商务公寓这一说法！”昨日，广东豪盛律师事务所蔺存宝律师表示，房屋使用权性质应该和土地使用权一致，按照我国法律法规及相关规定，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。住宅期限是70年，商业期限是40~50年，不存在“商务公寓”这一说法。如果变更用途，要经过相关程序。如果国土使用证和房地产权证上的用途不一致，说明欠缺程序合法性要件。
他还表示，商业和住宅性质将带来不同的后果。商业用途的契税按3%收取，可以办理商业用，比如作为办公场所注册，但不能迁入户口，水电费、管理费等也按照商业标准收取；而住宅契税按照1.5%收取，可以入户，使用期限满后可按国家规定自动续期。
以上文字来源于：http://119.145.136.178/szb/html/2011-04/20/content_442981814.htm
