杜杰锋律师
租赁期间，承租人在未征得出租方同意的情况下，将房屋进行装修，出租人知晓后要求终止履行双方的租赁合同。10月31日，江西省新干县人民法院依法宣判了这起房屋租赁合同纠纷案，一审法院判决被告王某在租赁合同届满之日将租赁房屋恢复原状，并驳回了原告谢某要求终止履行合同的诉讼请求。
2008年12月18日，原告谢某与被告王某签订了一份《租房合同》，合同约定出租人谢某将其所有的某建筑物一楼租给承租人王某，租赁期限自2008年12月20日至2014年12月20日。合同主要约定：承租人若要转租，出租人无权干涉，租期满后，同等条件下承租人优先承租；承租人如需装修，必须经得出租人同意后方可装修；在承租期限内，房屋内固定物不能拆走。合同签订后，2008年12月份，被告王某将承租房屋用于宾馆经营，并对卫生间进行了装修，拆掉了一堵墙，原告谢某对此知晓。被告王某在使用承租房屋期间，房屋的排水设施经常出现漏水现象，被告王某多次找到原告谢某请求其进行维修，但原告未进行维修。2012年，被告王某为扩大宾馆经营规模，将所租房屋的二楼与三楼一并租下。之后，被告王某在原告收租金时就房屋装修事宜向其征求意见，原告口头上同意被告只能对房屋进行刷墙之类的简单装修。2012年3月，被告对三层房屋一并进行装修，其中对第一层的装修包括：吊顶、拆掉一堵墙、建造隔间、在墙上开槽布线、对五间房间的楼面进行打孔并重新安装排水管道以及将厨房内的设施拆除。原告谢某知晓后，认为被告的装修行为未经过其同意，故起诉至法院要求解除其与被告之间的租赁合同并要求被告将房屋恢复原状。庭审中，被告王某同意在租赁期限届满后将承租房屋恢复原状。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于租房合同是否应予以解除的问题，原、被告之间的《租房合同》中没有约定合同的解除条件，原告认为被告擅自对房屋进行了装修，但原告提供的证据不足以证明被告的装修已经变动了房屋建筑主体和承重结构，不符合法定的解除合同条件，故原告请求解除与被告之间的《租房合同》，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。关于房屋是否恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”被告王某对承租房屋的装修是为了扩大经营规模，而且原、被告双方的租赁合同到期日为2014年12月20日，如立即让被告王某将房屋恢复原状，将给被告造成较大损失，被告方也同意在合同到期后将承租房屋恢复原状。因多次调解未果，一审法院遂作出上述判决。