房地产时报作者：赵星海
□赵星海
案情：
2010年7月，出售方罗先生与购买方冯小姐签署房产买卖协议，约定：罗先生在5个月内办妥小产证；总价1380万元；同时约定冯小姐申请的贷款额度不足828万元的，则不足部分在办理过户手续当日现金补足。其后，贷款政策收紧，冯小姐贷款受限。
2010年10月，罗先生以1550万元再次挂牌。 2010年11月底，罗先生委托律师发函表示：因冯小姐无法办理贷款，且协议约定系贷款不足部分过户当日补足，但是无法办理贷款的情况未作约定。现冯小姐无法办理贷款，要求冯小姐于签订正式买卖合同当日支付剩余全部1310万元房款。冯小姐委托律师发送律师函表示：协议已经约定了贷款不足部分在过户当日支付，罗先生无权要求签署买卖合同当日支付剩余全部房款。要求继续履行协议。
2010年12月底，罗先生取得产证，未能配合签约。
法院审理后认为：
依法成立的合同对双方当事人均有约束力。协议系双方当事人的真实意思表示，双方理应按约履行。
本案的争议焦点为：是何原因致使合同未能继续履行？法院确认：协议已经明确约定了具体的付款时间及条件。罗先生要求冯小姐于签订双方签署正式的买卖合同当日支付剩余全部房款已经构成违约，冯小姐没有一次性付款的义务。贷款不足的部分应当在过户当日补足。
律师说法：
《上海市房地产买卖协议》已经约定了贷款不足部分补足现金的具体条件。即便上述约定没有涵盖贷款无法办理情况下处理方式，罗先生也无权因此提出签署正式的买卖合同当日支付全部房款，也无权因为冯小姐不同意上述条件而解除合同。《合同法》61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依据上述法律规定可以看出，即便出现没有约定的情况，也应当协商解决，协商不成也应按照交易习惯确定，房屋买卖关系不会由此而解除。
