杜杰锋律师
二手房买卖交易已经顺利完成，可出卖人却迟迟未按合同约定将户籍迁出，出卖人是否要承担违约责任?近日，虹口区法院对一起因出卖人逾期迁出户籍引发的纠纷作出一审判决，判决出卖人承担违约责任。
【案件回放】
小张为购置婚房，来到虹口区某房地产中介公司，经介绍与李某签订了房屋买卖合同，二人在合同中约定李某应于2010年4月前将户籍迁出房屋，否则李某将自违约之日起按每日100元支付小张违约金。之后由于李某一直未将户籍迁出，小张一纸诉状将李某告上法庭。
法庭上李某辩称，他的户籍并不在房屋里，房屋的户籍另有其人，不应该由他来承担违约责任，而且完全按照合同上的约定，违约金的数额也非常不合理。
经查明，该房屋最原始的产权人是案外人高某。2008年，高某因为资金短缺想要获得银行贷款，便与李某通过买卖手续将房屋产权过户至李某名下，李某实际上并没有支付任何购房款，房屋也一直是高某在居住。2010年初由于高某无力继续偿还银行贷款，才请求李某协助其将房屋再次进行转卖，小张支付的购房款李某也全部转交给了高某。庭审中，高某作为第三人表示，由于小张支付的购房款全部由他收取，而且也是因为他的户籍没有迁出而引发的诉讼，所以同意与李某共同承担违约责。
【以案说法】
法院经审理认定，李某未按合同约定将户籍迁出房屋的行为已构成违约。本案中由于购房款实际由高某取得，且纠纷是由高某未迁出户籍所致，法院判决李某与高某共同支付违约金，并根据双方约定、合同的实际履行情况及原告的损失情况对违约金数额予以适当调整。
法官提醒：签订合同的双方都应当按照合同的约定遵循诚实信用原则履行各自的义务，否则将要依法承担相应的违约责任。此外，由于二手房的特殊性，在进行二手房买卖交易时，买卖双方最好在买卖合同中就出卖人迁出户籍的相关事宜作出具体约定，否则一旦发生卖房者迟迟不肯迁出户籍的情况，买房者将难以主张对方承担违约或赔偿责任，从而无法更好的维护自身合法权益。
【法辞典】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。