杜杰锋律师
【案例要旨】
建设方将未经竣工验收的房屋用于出租的行为违反了《建筑法》关于工程交付使用的强制性规定，但在工程系根据规划许可建造的情况下，已完工的房屋属于合法不动产，故租赁合同仍属有效。由于此类房屋存在重大安全隐患，出租人违反了对租赁物的瑕疵担保义务，应对相应期间的租金进行调整，由出租人自行承担主要租金损失。
【案情简介】
上诉人(原审被告)P公司
被上诉人(原审原告)L公司
2010年12月19日，P公司与L公司签订一份《租赁合同》，约定L公司将位于上海市上南路6695号研发辅助楼(地下一层至地上十一层，总计11,571平方米)出租给P公司。租赁期限15年，L公司在2010年12月31日前交付给P公司，房屋装修期为三个半月，从2011年4月1日起开始计算租金。其中第一、二年的租赁费为每天每平方米1.5元(人民币，下同)。P公司应交付50万元保证金，并负责按照四星级以上标准进行室内装修，装修费用自负。L公司协助P公司在租赁房产地点办理营业执照，L公司有义务协助P公司处理其他外围事宜。2011年1月24日，L公司、P公司签订《补充协议》，约定L公司承诺在2011年3月31日将经消防等验收合格的出租房产交付P公司。双方确认租金起算日顺延至2011年10月1日。2011年3月14日，L公司进行了竣工验收消防备案。
另查明，L公司是系争土地的使用权人，该土地属工业用地性质，L公司已取得了系争房屋建设工程的施工许可证、规划许可证。
2011年7月18日，L公司、P公司签订《补充协议》，载明L公司已于2011年5月1日将所租房屋交付P公司，租金起算日更改为2011年9月20日。本协议签署后三日内P公司向L公司交纳首期租金(6个月)共计约2,978,673.75元(P公司2010年所交50万定金可以冲抵其中，在双方核实租赁面积后，多退少补)。2011年8月左右，P公司施工人员全部撤场。2011年12月，L公司向P公司发出律师函，内容提及P公司租赁用途为开办宾馆以及要求P公司在一周内复工。L公司与P公司均确认，P公司实际租赁面积为10,875平方米，按每天每平方米1.5元计算的年租金为5,954,062元，P公司曾申请了“上海P酒店管理公司”的名称预核准，但该公司并未注册成立。
2011年12月28日，系争房屋建设工程进行了竣工验收。2012年1月19日，建设主管部门出具备案报告：工程竣工标准符合规定,竣工时间为2011年12月28日。
后L公司以P公司为被告诉至法院，请求：1、解除L公司、P公司签订的《租赁合同》及《补充协议》;2、P公司承担提前终止合同的违约金595,844元(即当年租金的10%);3、P公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金5,305,462.50元。
诉讼中， L公司、P公司在一审法院主持下完成了房屋交接。二审中，双方当事人均认可，在2011年5月1日至2011年11月27日的期间，系争房屋工程仍在进行后续收尾施工，P公司收房后进行了少量零星拆除施工，P公司表示不对其施工的部分主张损失。
【裁判结论】
一审法院经审理认为，L公司与P公司之间的租赁合同及相关补充协议均系合法有效，P公司擅自撤场，应对合同解除承担主要责任，但系争土地属工业性质，对酒店注册造成一定影响，L公司亦应承担一定责任，对违约金不予支持，酌定由P公司承担70%的租金损失。
判决：一、解除L公司与P公司之间的《租赁合同》及《补充协议》;二、P公司向L公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金3,291,025元(已扣除P公司支付的定金50万元);三、驳回L公司的其他诉讼请求。
判决后，P公司不服，上诉称，根据《建筑法》规定，未经竣工验收的工程不得投入使用，L公司在系争工程未经竣工验收的情况下即将房屋交付上诉人使用，上诉人无法正常使用房屋，系争租赁合同违反法律的强制性规定，应属无效。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人L公司的原审诉请。
二审法院经审理认为，系争租赁合同属有效，但L公司在工程未经竣工验收的情况下交房，违反法律规定及合同义务，房屋竣工验收前的租金损失应由L公司承担70%，由P公司承担30%。遂判决：一、维持一审判决第一、三项主文;二、变更一审判决第二项主文为：P公司向L公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金共计人民币2,710,300元(已扣除P公司支付的定金50万元)。
【评析意见】
在本案租赁合同的履行过程中，双方签订的《补充协议》确认，L公司已于2011年5月1日将“研发辅助楼”交付给P公司，并约定以2011年10月1日作为租金起算日。但从交房当日直至2011年12月28日，该“研发辅助楼”工程都处于未竣工验收的状态。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”双方这一提前用房行为的法律后果成为了二审中核心争议焦点，具体而言，本案有两个方面的问题需要辨明：一、标的房屋未竣工验收的租赁合同效力如何?二、如租赁合同有效，出租人与承租人应当分别承担什么责任?
一、合同效力问题：租赁房屋的合法性审查以规划许可为核心要件
标的物合法是租赁合同有效的前提，但在房屋租赁案件的审判实践中，应当如何确认标的房屋的合法性曾经是存在较大分歧的问题。因为房屋工程的规划审批、施工审批、验收备案、权属登记等多个环节都属于国家管制的范围，涉及众多规范性文件的强制性条款。而事实上，有许多未能完全取得合法手续的房屋也已建成使用，并且进入了租赁市场，对此类手续不完备的房屋是否应当一概认定为违法建筑，从而将涉及此类房屋的租赁合同也认定为无效?2009年，最高院颁布了《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》，其中第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据该条规定，租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规划许可为核心要件，因为规划管理部门的规划审批反映的是国家对建设项目在区域用地布局、功能分区、交通体系中的合法性认定，在城镇区域进行建设工程都应该根据《城乡规划法》第四十条的规定申请规划许可证，规划许可证是建设工程的“准生证”，没有取得规划许可和未按照规划建造的建筑物均属于违法建筑。
而根据《建筑法》第六十一条的规定，竣工验收确实是工程交付使用的前提，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性规定，主要目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工结束后对建筑质量进行全面检查，以确保新建工程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是针对建筑物本身的合法性问题。建设方违反《建筑法》的该条规定，擅自使用未经验收的工程，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效力。故本案的标的房屋虽在竣工验收前投入使用，但L公司已经取得了系争建设工程的规划许可证，系争工程属合法建造，故L公司与P公司之间的租赁合同仍属合法有效。
二、责任分担问题：出租人应对房屋的建筑安全承担严格担保责任
L公司违反《建筑法》的强制性规定，在房屋未经竣工验收的情况下即交付P公司使用，P公司据此抗辩其不应支持租金，P公司的抗辩是否具有合理性?
我们认为，《建筑法》第六十一条的规定不能直接适用于租赁合同纠纷的责任认定，应当将L公司的这种违法交房行为放入出租人合同义务的框架进行评判。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”从上述法律规定中可以梳理出三点：一、出租人在租赁期间内对租赁物承担持续性的瑕疵担保义务，二、在房屋租赁合同中，出租人对房屋的建筑安全性能承担严格的瑕疵担保义务，在房屋存在质量安全问题的情况下，而承租人享有法定的合同解除权。三、出租人的这种严格责任并不因承租人的明知而免除。
本案中，L公司在系争房屋未经验收的情况下即交付给P公司，该房屋的工程质量未经检验，存在严重的安全隐患，L公司显然违反了上述法律及司法解释规定的严格瑕疵担保义务。同时根据法律规定，虽然本案中P公司对此是明知且同意的，但并不导致免除L公司应承担的责任。关于由此产生的法律后果，法律及司法解释规定了承租人享有合同解除权，但在本案中，承租人并未行使解除权，合同也没有就这种行为约定具体的违约责任，而且房屋嗣后确实通过了竣工验收，并进行了验收备案。但因为房屋在竣工验收前处于不适宜于租赁使用的状态，承租人有权请求减免相应期间的租金。根据本案的实际情况，P公司自认在收房后进行了少量零星施工，已经对房屋进行了实际利用，故不能完全免除P公司在该段期间内的租金支付义务，二审法院最终酌定由P公司承担2011年10月1日至2011年12月28日期间30%的租金。
【附录】
编写人：周峰李兴(分别系民二庭副庭长、助理审判员)
一审裁判文书案号：(2012)浦民一(民)初字第11385号
二审裁判文书案号：(2012)沪一中民二(民)终字第3407号
合议庭组成人员：周峰(审判长)、叶兰、李兴(主审法官)