向他人购买自留地建房违约要求双倍定金被驳(转载)

[案情介绍]

诸某诉称，2007年4月1日，诸某与徐某就徐某使用的自留地的达成转让初步意向，诸某支付了定金80,000元。但事后徐某将该土地的使用权转让给了第三人，故要求解除双方的定金合同，并由被告双倍返还定金。

被告徐某辩称，宅基地的买卖不合法。原告的哥哥诸某某在2011年7月26日晚支付给了原告250,000元，其中包括原告支付的定金及原告姐姐欠原告的债务，当时诸某某与诸某讲好了定金问题及其他债权债务已全部了结，故不同意原告的诉讼请求。

之后，徐某才将自留地另行转让案外人，并建造房屋。

[案件评析]

本案存在以下焦点问题：

1、个人之间买卖土地或者土地使用权为现行法律所禁止，故诸某和徐某之间的土地使用权转让的口头协议属无效协议，依据无效协议取得的财产依法应当返还，但诸某基于无效协议主张按照定金原则双倍返还没有法律依据。

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

2、被告委托代理人即原告的哥哥诸某某提出在2011年7月26日支付给原告250,000元现金，已将包括本案争议的定金在内的所有债权债务关系全部了结的意见，我们认为认为仅解决了兄弟姐妹之间的债权债务关系，不包括与被告之间的定金纠纷，对此徐某亦未能提供足够证据证明其主张。

另外，根据《上海市农村村民住房建设管理办法》，在上海市行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房，都需要符合用地规划，履行审批手续才行。因此，徐某和案外人转让自留地建房属于违规行为。