杜杰锋律师
[案情简介]
上海市周家嘴路XXX弄XXX号底层后客堂(以下简称系争房屋，使用面积19.3平方米)系王某某名下承租公房。2012年10月8日，王某某、茅乙签订《住房有偿转让协议书》(以下简称《转让协议书》)，约定：王某某将系争房屋转让给茅乙，茅乙一次性支付王某某转让费人民币(以下币种均为人民币)70万元，王某某所得转让费将用于再购房;系争房屋拟定于2012年12月31日前交付使用;协议签订后，茅乙先付定金2万元，余款于手续办妥后一次付清。双方并在《转让协议书》备注栏内补充约定，2012年10月10日办理转让手续，同时付款35万元。
协议签订后，茅乙支付了王某某现金2万元。2012年10月10日，王某某与茅乙妹妹案外人茅甲签订《补充合同》，约定：王某某应于2012年12月31日将户口全部迁出并交付房屋，同时茅甲支付余款33万元，如有一方未履行作违约处理，违约金按总房价的10%处理。
《补充合同》签订后，茅乙通过茅甲账户转账支付了王某某35万元。茅乙共计支付王某某购房款37万元，双方办理了承租权转让手续，系争房屋承租户名于2012年12月28日变更登记至茅乙名下。根据承租权转让资料退房单的记载，王某某退房迁往地为上海市石泉路XXX弄XXX号XXX室(以下简称石泉路房屋)，该房系王某某之子刘宇峰名下产权房，分别于2012年8月10日、2012年12月3日被上海市闵行区人民法院和上海市浦东新区人民法院查封。根据承租权转让资料反映，王某某丈夫刘春权和儿子刘宇峰书面承诺，其同意王某某转让系争房屋后，一家三口户口迁至石泉路房屋。王某某于2012年12月31日将房屋交付了茅乙，但王某某一家三口至今未迁出户口。茅乙一家四口户口已于2013年1月30日、31日迁入系争房屋，与王某某一家分立户口簿。
王某某诉至法院，要求判令茅乙支付剩余房款33万元，并自2013年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至判决生效为止。
一审法院认为，王某某、茅乙签订的《转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行。之后，王某某签订了《补充合同》，该合同虽由茅甲签字，但鉴于房屋受让人是茅乙，承租人也已变更登记至茅乙名下，审理中，茅乙表示其是委托茅甲签订《补充合同》，对合同内容予以认可，故《补充合同》对双方具有法律约束力，双方应按照《补充合同》的约定履行。王某某主张其签订《补充合同》是被迫所为，没有证据证明，不予采信。根据《转让协议书》的约定，茅乙的购房余款应于手续办妥后一次付清，该协议书对办理转让手续所含具体事项未明确约定，但结合《补充合同》的内容可以看出，王某某迁出全部户口也是茅乙支付购房余款的条件，故王某某一家迁出户口包含在转让手续办理范围之内。王某某办理退房手续时明确户口迁至石泉路房屋，刘宇峰同意一家三口户口迁入该房，因当时石泉路房屋已被司法查封，王某某称不知情，难谓有说服力。双方约定的付款条件是王某某迁出全部户口，而非茅乙迁入户口。鉴于茅乙支付购房余款的条件尚未成就，现王某某要求茅乙支付购房余款，理由不充分，故不予支持。王某某应积极寻找途径和方法完成户口迁移，以解决双方纠纷。原审判决如下：一、王某某要求茅乙支付剩余购房款33万元的诉讼请求，不予支持;二、王某某要求茅乙支付剩余购房款利息的诉讼请求，不予支持。
上诉人王某某不服原审判决，向本院提起上诉称，茅乙占用、使用系争房屋，户籍也已经迁入，茅乙合同目的已经达到，理应支付剩余房款33万元。按照双方的《补充合同》约定，王某某户籍没有迁出，即便构成违约，至多承担违约金，也不能构成茅乙拒付房款的理由。茅乙不付房款，构成违约，理应支付利息。王某某请求撤销原审判决，改判支持其原审诉请。
二审审理过程中，王某某表示因户籍未迁出，自愿支付茅乙3万元违约金。
二审法院认为，鉴于王某某未迁出户籍违约在先，茅乙拒付房屋尾款，尚情有可原，故王某某要求茅乙支付利息之诉求，本院难以支持。王某某未按约迁出户籍，构成违约，其二审中自愿就此支付茅乙3万元违约金，尚属合理，本院予以判明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第737号民事判决第二条;。
二、撤销上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第737号民事判决第一条;。
三、茅乙于本判决生效之日起十日内支付王某某剩余购房款人民币33万元;。
四、王某某于本判决生效之日起十日内支付茅乙违约金人民币3万元。
[案件评析]
本案主要涉及以下两个法律问题：
1、合同追认的效力问题。
《补充合同》是茅乙的妹妹茅甲签订的，茅乙并未签字。但是，《补充合同》签订后，茅乙通过茅甲账户转账支付了王某某35万元。王某某与茅乙办理了承租权转让手续，系争房屋承租户名于2012年12月28日变更登记至茅乙名下。
茅乙付款已经办理系争房产的承租权转让手续，可以看作为对妹妹代其签署《补充合同》的追认。
2、户口未迁出是否构成根本性违约，可以作为不履行付款义务的抗辩。
本案中，根据《补充合同》约定，王某某应于2012年12月31日将户口全部迁出并交付房屋，同时茅甲支付余款33万元，如有一方未履行作违约处理。因此，王某某未按约迁出户口构成违约。
我国《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。此条为先期履行抗辩，但是本案中户口的迁移和房款的给付之间不是前后履行或者同时履行的关系。
本案中，王某某按约完成了交房、退租的主要合同义务，茅乙亦已收房、迁入户籍、变更了承租人，茅乙作为买受人其主要的房屋权利得到了实现，应当支付房屋尾款。房款为房屋价值的对价，王某某未迁出户籍与茅乙支付近一半房款的义务明显不能形成对等关系。茅乙以王某某方未能迁出户籍拒付房屋余款。