杜杰锋律师
[案情简介]
吴某1、范某某与吴某2系父、母与儿子一家三口，原系讼争的上海市霍山路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人，三人户籍在该房并实际居住。
潘某某、纪某某原系夫妻关系，与吴某1原系同事关系。2002年4月22日，纪某某以资金周转为由向吴某1借得系争房屋的房产证。经过房地产买卖手续，系争房屋的权利于同年5月9日变更登记至潘某某名下，潘某某以该房设定抵押，向中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称“浦东建行”)借款人民币(以下币种均为人民币)20万元，纪某某为抵押物共有人。2010年4月，山东省临沂市兰山区人民法院以(2009)临兰民初字第217号民事判决书判决潘某某、纪某某、王林偿还王焕平借款本金32万元及利息、违约金，王焕平就潘某某名下的抵押物上海市大林路XXX号XXX室房屋享有优先受偿权。2012年3月23日，山东省沂南县人民法院以(2012)沂执字第415-1号执行裁定书裁定拍卖被执行人潘某某、纪某某所有的系争房屋。
吴某1、范某某、吴某2得知后，以其对系争房屋过户给潘某某并不知情，所涉买卖合同是虚假无效，而浦东建行存在管理疏漏和程序缺陷致使潘某某的贷款得以批准，并发放给潘某某指定的案外人，导致吴某1、范某某、吴某2的权利进一步受到侵害为由，起诉至原审法院，请求撤销潘某某为系争房屋的权利人，确认吴某1、范某某、吴某2为系争房屋的权利人。
法院查明以下事实：1、因吴某1、范某某、吴某2提出异议，山东省沂南县人民法院于2012年4月10日以(2012)沂执异字第17号执行裁定书裁定驳回吴某1、范某某、吴某2提出的执行异议，吴某1、范某某、吴某2不服，但未按裁定书向该法院提起执行异议之诉，坚持要求原审法院审理本案。经过司法拍卖程序，上海合盘实业有限公司(以下简称“合盘公司”)于2012年10月31日拍得该房。
2、因潘某某未按约还款，浦东建行于2012年7月26日起诉潘某某、纪某某，要求潘某某、纪某某归还借款本息〔(2012)浦民六(商)初字第5612号案〕。同年10月16日，上海市浦东新区人民法院认定潘某某与浦东建行签订的《个人住房抵押借款合同》依法有效，判决潘某某、纪某某归还浦东建行所欠借款本息，并判决如该两人未按判决履行，浦东建行可以与其协议，以系争房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，不足部分由潘某某、纪某某继续清偿。
3、系争房屋现登记的权利人为潘某某;抵押权人为浦东建行;该房于2010年7月、2012年5月和2013年1月先后被山东省临沂市兰山区人民法院、上海市虹口区人民法院和上海市徐汇区人民法院查封、轮候查封和续封。
审理中，经吴某1、范某某、吴某2申请，法院委托司法鉴定科学技术研究所鉴定中心对2002年4月23日系争房屋的《上海市房地产买卖合同》第15页中吴某1、范某某、吴某2的签名的真实性进行鉴定。鉴定结论是：“吴某1”签名是吴某1本人所写，“范某某”签名不是范某某本人所写，“吴某2”签名不是吴某2本人所写。吴某1、范某某、吴某2表示无力代潘某某、纪某某清偿债务及支付执行费用，以注销系争房屋的抵押权、解除司法查封。浦东建行表示，系争房房的司法拍卖程序结束后，山东法院通知了该行，潘某某欠该行的借款本息已于2013年3月1日得以结清，现该行对潘某某的债权已获受偿，但抵押权尚未注销。
法院审理后认为，系争房屋原系吴某1、范某某、吴某2共有，吴某1未经范某某、吴某2同意，擅自将该房房产证交给纪某某，又与潘某某签订了卖方未实际交房、买方未支付对价的《上海市房地产买卖合同》，由此潘某某取得该房产权，并以该房作抵押向浦东建行借款20万元。该行为是以合法形式掩盖非法目的，依法应认定为无效，且过错责任在于吴某1、潘某某和纪某某。嗣后，潘某某未按约归还银行借款，还因涉讼他案致该房被司法查封。现该房登记的权利人虽仍为潘某某，但已经拍卖程序由合盘公司拍得，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。系争房屋的权利人虽仍登记为潘某某，但该房已经司法拍卖程序由合盘公司合法取得，无法返还。
如确认吴某1、范某某、吴某2为该房权利人，势必会对抗法院查封及执行程序的强制力，故吴某1、范某某、吴某2的诉讼请求不能支持。潘某某、纪某某、合盘公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。
法院据此作出如下判决：对吴某1、范某某、吴某2要求撤销潘某某为上海市霍山路XXX号XXX室房屋所有权人，确认吴某1、范某某、吴某2为该房所有权人的诉讼请求不予支持。
[案件评析]
本案中由于吴某1擅自将该房房产证交给纪某某，又与潘某某签订了卖方未实际交房、买方未支付对价的《上海市房地产买卖合同》，由此潘某某取得该房产权，并以该房作抵押向浦东建行借款20万元。该行为是以合法形式掩盖非法目的，依法应认定为无效。
根据我国《民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
由于系争房产上设定了银行的抵押，因债务人不能清偿债务导致系争房产被法院拍卖，合盘公司作为善意第三人，其权利应该得到保护。
根据《民法通则》的规定，吴某1、潘某某和纪某某作为过错方，给范某某、吴某2造成的财产损失，可以要求上述人员按照其过错责任予以赔偿。