杜杰锋律师
[案情简介]
田某某、戴某某有意投资办公楼，2010年9月看到上海某某有限公司在新民晚报上发布的售楼广告，经与被告联系后到被告位于某某路售楼处实地看房，看房后觉得被告销售的房屋比较符合原告的要求，且被告售楼处的工作人员当时表示该房屋在权利状态和质量方面不存在问题。2010年9月18日在被告的售楼处原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定：1、原告以总价款人民币(以下币种相同)660,981元向被告购买本市某某室商务楼一套，建筑面积130.97平方米;2、原告购房款的支付方式为分期付款：(1)、双方签约之日两原告支付首期房款330,981元;(2)、第二期房款两原告以商业贷款形式支付，另约定原告的银行贷款手续由被告负责办理，两原告配合被告，根据被告的通知提供贷款所需的相关资料和费用;3、根据合同第十一条、十二条约定，被告定于2010年12月31日前将房屋交付原告，……，被告如未在合同约定的期限内将房屋交付给原告，应当支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之3计算，自合同约定的最后支付期限之第二天起算至实际支付之日止;逾期超过30天，乙方有权单方面解除合同;4、两原告行使单方解除权时，应书面通知被告，被告应将两原告已支付的房价款及利息全部退还给两原告，并赔偿总房价款金额的1%给两原告;合同还对双方其他权利义务做了具体约定。
原告于合同签订当日即支付了首期房款，但被告却迟迟未通知原告提供办理贷款所需资料，两原告曾多次电话催问，均被告知因贷款客户较少，被告要等一批一块办理，让原告不要着急，直至2011年5月被告也未通知原告办理贷款手续，也不通知原告交房，使得双方签订的合同一直处于不确定状态。原告因疑惑被告无故拖延履行合同的行为，分别于2011年5月、7月两次到浦东新区房地产管理部门查询后，得知被告预售给原告的房屋在2009年12月29日起已持证向有关银行办理抵押手续，2010年8月9日已被浦东新区人民法院查封，被告在预售房屋时对上述权利瑕疵故意隐瞒，造成原告对上述情形毫不知情，做出了错误的购房意图与被告签订了合同，并支付了房款。
原告诉请：1、2010年9月18日签约时被告明知房屋有抵押查封，但并未明确告知原告，使原告在不符合自己真实意思表示的情况下与被告签订了合同，且被告未在合同约定的期限内向原告交房，原告依据合同第19条的约定和合同法第97条的规定要求确认合同于2011年7月27日解除;2、根据合同第19条的约定，被告应返还原告已支付的购房款330,981元，并支付利息662.55元(自2011年1月1日计算至2011年7月25日止，按中国人民银行公布的同期存款利率计算)并支付赔偿金6,609.81元(即按总房价660,981元的1%计算)。3、根据合同第12条的约定被告支付逾期交房违约金，违约金按已付房款330,981元的日万分之三计算，自2011年1月1日起计算至2011年7月25日;4、根据最高院关于商品房买卖的司法解释第9条第2款的规定，被告应该赔偿原告已付房款的一倍即330,981元。
被告上海某某有限公司辩称，在签订预售合同时原告知道系争房产已经抵押给银行，被告有权出售房屋，不应承担一倍的赔偿责任，现抵押已经注销。根据双方签订的合同约定，原告如果不按约付款，被告有权不履行合同，因原告没有按期支付剩余房款，所以被告迟延交付房屋的行为不构成违约，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告称，从合同附件四的他项信息中可以看出被告告知过原告系争房屋有抵押，查封是被告口头告知原告，被告不存在欺诈，合同补充条款第4条第2款约定，被告仅是协助原告办理贷款手续，最后贷款手续无法办理下来的责任在原告，未按期交房是因为原告没有在约定的期限内付款，被告不构成违约，故不同意解除合同、承担违约责任。
法院查明，2010年9月18日原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区某某室房屋(以下简称系争房屋)，合同总房价款暂定为660,981元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，……。2010年9月18日原告向被告支付了首付款330,981元。2011年5月12日原告从上海市浦东新区房地产交易中心获悉系争房屋至查询当日抵押仍未撤销，且自2010年8月9日起系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封。2011年7月26日原告委托律师向被告发出了《律师函》，提出被告未在规定的期限内为原告办理贷款及交付房屋，也未告知系争房屋有抵押和司法查封，故通知被告双方签订的《上海市商品房预售合同》解除，并要求被告支付违约金、利息、返还房款及已付购房款一倍的赔偿。
法院认为，登记在被告名下的系争房屋一直处于被本院另案司法查封状态，因司法查封期间停止办理一切房地产登记手续，原告购买系争房屋后进行房产更名登记的权利无法行使，其房屋买卖合同的目的无法实现，故原告提出解除合同符合合同约定及法律、法规规定，被告于2011年7月27日收到原告的合同解除通知，故本院确认原、被告签订的《上海市商品房预售合同》于2011年7月27日解除。判决：一、原告某某、某某与被告上海某某有限公司签订的《上海市商品房预售合同》于2011年7月27日解除;
二、被告上海某某有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告某某、某某购房款330,981元;
三、被告上海某某有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告某某、某某购房款利息(以330,981元为基数，按照中国人民银行同期存款利率从2011年1月1日起计算至2011年7月25日止);
四、被告上海某某有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告某某、某某解除合同赔偿款6,609.81元;
五、驳回原告某某、某某的其余诉讼请求。
[案件评析]
1、法院查封，致使合同目的无法达到是本案的解约理由。
我国《合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
本案中，根据原、被告合同约定，被告于2010年12月31日交房时系争房屋上的抵押应已撤销，但根据原告提交的截止至2011年5月12日的上海市房地产登记簿(房屋状况及产权人信息)显示，系争房屋上仍设有抵押，同时自2010年8月9日至原告于2011年7月26日向被告发出解除通知时，登记在被告名下的系争房屋一直处于被本院另案司法查封状态，因司法查封期间停止办理一切房地产登记手续，故原告的合同目的无法实现。原告委托律师向被告发律师函，从被告于2011年7月27日收到原告的合同解除通知，双方的合同解除。
2、违约责任问题。
根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。根据合同第十九条约定，原告按照合同约定行使单方合同解除权时，被告在返还原告已支付的购房款时，还应按照中国人民银行公布的同期存款利率计算支付利息，并承担赔偿责任即总房价款的1%，故原告要求被告返还已支付的购房款330,981元，支付相应利息(以330,981元为基数，按照中国人民银行同期存款利率从2011年1月1日起计算至2011年7月25日)及赔偿款6,609.81元的诉讼请求具有法律依据。
原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合法律规定，理由是合同继续履行的前提下，被告违约交房才适用。
《最高院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
本案中，从合同附件四的他项信息中可以看出被告告知过原告系争房屋有抵押，被告未故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，因此该诉请没有获得法院支持。