杜杰锋律师
[案情简介]
2011年1月1日，周x(乙方)与丁xx(甲方)在xx有限公司(以下简称中原公司、丙方)的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方向甲方购买本市xx路xxx弄xxx室，房价款为4,050,000元;乙方为表购买诚意，向丙方支付意向金50,000元，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方中原公司保管。待甲方签订本协议后三日内，乙方应补足定金至200,000元。协议另就其他内容作了约定。在该协议中对房地产基本情况是否设立抵押一栏，先在“否”前面打勾，后又划去，改为在“是”前面打勾。
同日，周x与丁xx另签订房地产买卖协议一份，作为上述居间协议的附件。在买卖协议中，约定首期房价款1,220,000元(含已支付的定金)，需还甲方借款，甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，并办理抵押注销手续。第二期房款2,020,000元，其他房价款760,000元，尾款50,000元。该买卖协议中特别约定，甲方净到手价3,830,000元，交易过程中所有税费由乙方承担，甲方的税费、中介费等均由乙方承担。协议另就其他内容作了约定。协议订立当日，丁xx收取了周x支付的定金50,000元，并将该50,000元交由中原公司保管。
2011年1月4日，中原公司调取了系争房屋的房地产登记资料，显示系争房屋自2007年2月13日起被上海市青浦区人民法院查封，预计查封结束日期为2011年2月13日。中原公司告知了周x系争房屋相关情况，但周x未向丁xx进行交涉。后周x于2011年1月8日又调取了系争房屋的产权状况。因周x未按协议约定时间补足定金及支付房款，丁xx为此去中原公司处交涉，并与中原公司发生矛盾，双方至派出所处理未果。
丁xx后于2011年1月27日发函给周x，要求周x补足定金并继续履行协议。周x未予回应。现系争房屋仍被继续查封至2012年1月25日。周x与丁xx协商未果，周x遂于2011年3月23日诉至原审法院，要求判令：一、丁xx、中原公司返还周x定金50,000元;二、丁xx、中原公司赔偿周x损失55,044元(其中双倍返还定金50,000元、律师费5,000元、工商查档费44元)。丁xx、中原公司不同意周x的诉讼请求。
法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据庭审查明的事实，中原公司提供的居间协议书没有房屋查封的条款，而周x与丁xx在签订房地产买卖居间协议时，对系争房屋的抵押状况作了改动，但系争房屋实际并不存在抵押，并且双方签订的买卖协议特别约定，丁xx收取第一笔房款后即办理相应的抵押注销手续，应为办理解除查封的相应手续。
若丁xx故意隐瞒系争房屋被查封的事实，周x在中原公司获得系争房屋产权状况信息后，按常理周x应即向丁xx进行交涉，但周x并未有相应的举措，反而是丁xx先发函给周x要求其继续履行合同，结合周x与丁xx提供的证据等，故法院认为居间协议书上的抵押改动表明丁xx在签订协议时，已对系争房屋的情况作过相应的说明，丁xx并未故意隐瞒系争房屋的真实情况。现周x未按居间协议约定履行自己的付款义务，应由周x承担相应的违约责任，其无权要求丁xx返还已支付的定金。中原公司应将其代为保管的定金交付给丁xx。为减少当事人讼累，法院对此一并予以处理。周x的诉讼请求缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求法院不予支持。
法院审理后作出判决：一、驳回原告周x要求被告丁xx、xx有限公司返还定金50,000元、赔偿损失55,044元的诉讼请求;二、被告xx有限公司于本判决生效之日起十日内将保管的50,000元定金支付给被告丁xx。
[案件评析]
本案争议的焦点在于丁xx在签订居间协议时是否对系争房屋存在查封的情况作了如实陈述。从居间协议内容看，在系争房屋抵押状况项下作了改动，这至少说明丁xx在中介公司没有陈述系争房屋是清洁的。由于系争房屋并无抵押，法院认为可以理解为查封状况，并无不可。现周x称在签订居间协议时不知道系争房屋的查封状况，但在2011年1月4日，周x通过中介公司也应当知道查封事实，就此周x并没有明确的不愿意履行合同的意思表示，因此法院认定周x构成违约是正确的。
根据定金罚则，收受定金方违约应当双倍返还定金;给付定金方违约无权返还定金。