杜杰锋律师
[案情简介]
某公司诉称，2013年4月被告至原告世茂分行处，对上海市浦东新区某路1弄9号2901室(以下简称涉案房屋)之房地产表达了购买意向。当月，在原告的积极促成下，原、被告与案外人出售方签订了《房地产买卖居间协议》。并与原告签订了佣金确认书，确认本次交易完毕应付佣金人民币15万元(以下币种同)。同年4月12日，两被告与出售方签订了《房地产买卖协议》。现原告已经完成本次居间服务。但其后被告拒绝按协议约定向原告支付佣金,其行为已经违背诚实信用原则且侵害了原告的合法权益，故向法庭提起诉讼，请求判令两被告支付原告佣金15万元。
被告邱某、蔡某共同辩称，不同意原告的诉讼请求。今年春节后，被告收到原告推销房屋的短信后电话向原告表达了购房需求。一周后，经原告推荐，被告看了两套房，但均不符合被告需求。两个月后，原告推荐了本案涉案房屋，房价为1,750万元。中介公司看到被告购房心切，告知被告出售方同意房屋价格1,720万，但需在2013年4月12日前签约，否则房屋将被他人购买。当日两被告及被告蔡某的母亲赶往原告指定的茶室签署了《房屋买卖协议》及《佣金确认书》，出售方未到场。因签署协议当日出售方未到场，两被告出于谨慎要求业务员出具了意向金收据及保证书，承诺若因为出售方违约不出售房屋或原告公司违约，则由业务员私人担保返还10万元。
其后，业务员口头告知被告房东已在协议上经签字，意向金也已转为定金交给了房东，但是两被告亦未收到所签协议原件。十日后，被告前往原告公司要求返还10万元，原告门市部却已搬离，被告多次电话联系业务员，要求其交付协议原件，业务员则要求被告继续履行合同。后据被告了解，涉案房屋最近以1,570万元的价格成交。两被告认为业务员故意报高价格，加价出售房屋，拒绝支付居间费用。
法院查明，两被告委托原告某地产为其选购房屋。2013年4月12日，两被告与原告就涉案房屋签订《房地产求购看房协议》，上载明总价款1,720万元。同日，案外人上海庆和投资有限公司作为卖售人(甲方)，两被告作为买受人(乙方)，原告作为见证方就涉案房屋签订了《房地产买卖协议》，该协议约定乙方为表示对原告提供的房地产之购买诚意，通过某地产向甲方支付意向金10万元;待甲方签收后该笔意向金即转为定金;甲乙双方约定定金总额为10万元;涉案房屋成交总价款1,720万元。协议第六条约定，甲乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2013年4月18日前(含当日)共赴原告处签署房地产的买卖合同(网签版)。后两被告向原告支付意向金10万元。同日，原告与两被告签订《佣金确认书》，约定涉案房屋成交金额1,720万元，佣金金额15万元，支付日期为签订买卖合同当日。后两被告因对约定的房屋价款反悔故未与出售方签署《房地产买卖合同》。
法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立后，委托人应该按照约定支付报酬。原、被告于2013年4月12日签订的《佣金确认书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，被告应按约支付原告佣金。关于居间报酬的数额，原告已完成了房屋买卖的大部分居间事务，只待买卖双方签订正式的房地产买卖合同和完成后续的一些交接事务，故根据原告完成的工作，法院院酌情确定原告的居间报酬为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：被告邱某、蔡某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产顾问有限公司佣金10万元。
[案件评析]
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。该法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中两被告与涉案房屋出售方签订《房地产买卖协议》，就涉案房屋之买卖约定了房屋价款、支付方式、交易过户日期等，具备了买卖合同之基本要素，故原告已促成两被告与出售方就涉案房屋成立买卖合同关系，原告已完成主要居间义务，两被告应按约支付报酬。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告声称，原告业务员存在抬高房价的行为，且在房屋卖售方签署协议前已告知原告业务员降低价格或撤回协议，是为了证明居间人提供虚假情况，损害委托人利益，以达到其不支付居间报酬的目的。
但是对于上述主张均未提供相关证据，根据民事诉讼证据规则，由于被告无法举证，应当承担举证不能的责任。
因此，本案中被告应当支付居间报酬，考虑到原告完成了房屋买卖的大部分居间事务，对于买卖双方签订正式的房地产买卖合同和完成后续的一些交接事务未完成，所以法院酌情减免了部分居间费用。