杜杰锋律师
[案情简介]
上海某房地产顾问有限公司诉称，2013年3月5日，通过原告居间介绍，促成了二被告与案外人陈某(出售方)签订《上海市房地产买卖合同》，购买陈某所有的位于上海市浦东新区某路1776弄20号501室房屋。原、被告签订《佣金确认单》，约定就原告提供的该居间服务，二被告应向原告支付居间服务费人民币40,000元(以下币种相同)，二被告至今尚欠20,000元佣金未付。原告多次催讨未果，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、二被告向原告支付居间服务费20,000元;2、本案受理费由二被告承担。
被告陆某、杨某共同辩称，二被告已支付佣金20,000元，不同意原告的诉讼请求，理由:(1)原告当时口头答复二被告可按房屋成交价格办理贷款40%(即780,000元)，最后却按银行评估价贷款690,000元，原告未尽到专业指导服务义务。(2)原告未协助二被告到银行办理贷款手续，服务不到位。(3)现在系争房屋已过户，但原告却扣留二被告的产权证，房屋也未交付，服务未完成。(4)原、被告之间的《佣金确认书》没有约定出售方陈某应当承担的佣金20,000元由二被告承担。
法院查明，2013年3月5日，居间方原告(乙方)与委托人被告陆某、杨某(甲方)签订《房地产求购看房协议》，约定：……4.1佣金为所交易的房地产实际成交总价款的1%。甲方应在与乙方介绍的卖售人签订《上海市房地产买卖合同》当日或《房地产买卖协议》成立当日向乙方支付佣金(如本协议与《佣金确认书》金额不一致的，以《佣金确认书》为准)。经原告居间，被告陆某、杨某与案外人陈某(出售方)于同日签订《房地产买卖协议》，约定案外人陈某(出售方)以2,000,000元(到手价)将其所有的位于上海市浦东新区某路1776弄20号501室房屋售予被告陆某、杨某。同日原告(丙方)与被告陆某、杨某(甲方)及案外人陈某(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：……六、甲乙双方同意：在甲、乙签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房地产成交总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金。同日原、被告又签订《佣金确认书》，确认二被告应给付原告佣金40,000元。
2013年3月6日二被告与案外人陈某(出售方)签订《上海市房地产买卖合同》，购买了系争房屋，该房现已过户到二被告名下。但原告至今未将房产证交予被告。二被告于2013年3月21日支付原告佣金20,000元，所余佣金20,000元。
法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。经原告提供居间服务，二被告与案外人陈某签订了《上海市房地产买卖合同》，已促成合同成立，且系争房也过户到二被告名下，二被告应当按照约定支付报酬。本案中，二被告辩称的理由(1)无证据，本院不予认可。理由(2)也不属于原告的特定法定或约定义务，本院也不予认可。理由(3)，本院认为，根据房地产居间行业习惯，以及现房产证在原告处，可以认定原告有协助被告办理产权证的义务，现原告却未及时将产权证交付被告，服务上有瑕疵，可酌定减少佣金2,000元。理由(4)，法院认为，结合《房地产求购看房协议》、《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》，可以确认二被告与案外人陈某(出售方)共应当承担原告佣金40,000元，被告已支付佣金20,000元，所余20,000元佣金二被告应否承担，系本案焦点。
根据《房地产买卖居间协议》第三条的约定，成交价2,000,000元系陈某(出售方)到手价，结合二被告与原告签订的《佣金确认书》佣金为40，000元，可以认定陈某(出售方)佣金20,000元应当由二被告承担。至于原告在自己留存的《佣金确认书》上添加“上述佣金金额中人民币(大写)贰拾万元整由甲方代陈某承担”字样，只能认为是一个补充说明，且应为“贰万元”，“贰拾万元”系原告工作人员笔误。被告的《佣金确认书》上有无“上述佣金金额中人民币(大写)贰拾万元整由甲方代陈某承担”的内容，并不影响佣金总数额及被告应当承担的佣金。二被告的此辩解意见没有事实和法律依据，法院不予采纳。据此，判决如下：被告陆某、杨某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产顾问有限公司居间服务费18,000元。
[案件评析]
《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，《房地产买卖居间协议》第三条的约定，成交价2,000,000元系陈某(出售方)到手价，因此佣金费用应由买受人承担。
另外，需要注意协助办理银行的贷款，并非是居间合同的义务，而且居间方不是银行，对于贷款的成数无法把控。如果居间方在代理过程中，承诺能够办理出贷款成数的，千万记住口头承诺很难举证，一定要求中介方将此承诺写入居间合同，以及约定如果无法按照足额成数贷款的话，是否减免居间费用，这样才有法律保障。