杜杰锋律师
【案情】
甲在某小县城购买了一套价值40万元的商品房，并办理了产权证。为维持生计，甲用房产证作担保，向乙借款20万元做生意;而后甲又以房屋作抵押向丙借款10万元扩大生意。由于市场估计失误，生意亏损严重，甲需要注入资金，于是又以房屋做抵押向丁借款15万元，并告知丁其向乙丙借款的事实，丁得知后并无异议。后甲亏损，无力返还所欠钱财，只能变卖房屋还款。问丁所借欠款能否优先受偿?
【分歧】
按照案情所述，在分析中出现不同观点。
观点一认为丁能够获得优先受偿权。甲以房屋作为抵押，向丁借钱，那么丁和乙丙一样都是甲的债权人，对于甲的房屋同样有优先受偿的权利。但由于丁的抵押超过了房屋的价值，那么丁借给甲钱多余的部分由甲其他财产优先受偿。
观点二认为对丁的债权要具体分析，是否优先受偿要一分为二，因为丁的借款已经超过房屋的价值。因为甲以房屋抵押向丁借款时，已经向乙和丙抵押，向丁抵押时所借钱财已经超过房屋价值。那么对于丁超过的抵押，不能获得优先受偿权，超过部分职能作为一般债权主张权利。
【分歧】
根据相关法律规定，本文支持第二种观点。认为甲对丁的债务，在房屋能够清偿的范围内优先偿还乙、丙和丁的部分债权，丁超过部分不能优先受偿，职能作为一般债务，由甲另行偿还。原因在于：
关于超额抵押，根据相关规定指抵押人的抵押物价值低于所担保的债权的价值。换句话说就是债权的价值超过了抵押物价值。根据《担保法解释》规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出部分不具有优先受偿的效力。”那么，对于超出部分该如何处理呢?显然只能作为一般债权处理，当然不存在优先受偿效力了。由案情可知，甲的房屋价值40万元，向乙借款抵押20万元，向丙借款抵押10万元，向丁借款15万元，丁的5万元已经超出了房屋价值部分，那么是不可优先受偿的。因为按照法律规定，乙作为第一债权人，丙作为第二债权人，丁作为第三顺序债权人受偿，甲清偿乙丙的30万元后，只剩下10万元，丁的15万元债务只能优先受偿10万元。有人问剩下的5万元为什么不能优先受偿?甲是否应该向丁负责?其实不然，因为甲向丁借款时，已经告知丁该房屋已经向乙丙两人抵押。丁在知情情况下还愿意向甲提供借款，可以认为这是丁自愿承担风险而节前给甲的。因此对于丁超额抵押的5万元钱，是不能从甲的房屋抵押中优先受偿的。需要说明的是，甲与丁的抵押合同是有效的，不能因为抵押超额就认为不合法。而对于丁超额抵押部分，丁只能作为一般债权向甲另行主张债权。
(作者：郭学逵 郭仕伟单位：广西天峨县人民法院)