部分房屋承租人是否享有整体房屋优先购买权

【案情】

2011年7月，肖某和陈某签订一份房屋租赁合同，约定肖某租用陈某的位于城区楼房，楼房分前后两部分，前部分肖某租用做生意，后部分陈某自己居住。肖某每年支付租金7000元，租期为二年。2013年6月5日，陈某与第三人袁某签订整套房屋买卖协议，协议签订后，陈某将楼房过户给袁某，并办理了相关土地使用权转让手续。肖某认为陈某与袁某的买卖行为侵犯了他的优先购买权，遂向法院提起诉讼。

【分歧】

在本案审理过程中，关于肖某作为部分房屋承租人是否对陈某整体房屋享有优先购买权出现两种不同意见：

第一种意见认为，肖某在陈某出售房屋之前就已租用了，因此对其租赁部分应该享有优先购买权。

第二种意见认为，陈某将其房屋整体出售，而肖某承租的只是陈某出售房屋的一部分，不具有独立性，肖某与袁某在购买房屋方面不具备同等条件，不应享有对陈某房屋的优先购买权。

【评析】

笔者同意第二种观点。

首先，肖某不具备房屋优先购买权中的同等条件。优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人依法享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时得以同等条件优先于他人购买的权利。优先购买权指向的对象只能是租赁物本身，而不能涉及租赁物以外的其他房屋。根据《合同法》规定：出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所谓同等条件，包括房屋同等、价格同等等内容。具体到本案中，在房屋方面，陈某出售的是整体房屋，肖某只是房屋前部分承租人，优先购买权利不应涉及到后半部分房屋，因此，肖某与袁某在购买其整体房屋方面不具备同等条件。

其次，保障承租人优先购买权不应违反房屋所有权人最大利益实现。在保护所有权的同时保护承租人的优先购买 权，是法律设置“同等条件”的目的所在，出租人要出卖房屋时理应在同等条件下先满足承租人购买的特殊需要。但具体到本案中，肖某仅具有对该楼房前部分门面房享有优先购买权，如果分开出售房屋前部分属门面房，就可能降低房屋整体的使用价值、交易价值，给所有权人造成损失。在保护所有权的同时保护承租人的优先购买权，是法律设置“同等条件”的目的所在。合同法第二百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第九十二条分别规定了基于共同共有和基于租赁关系而享有的优先购买权，但没有规定优先购买权的法律性质，因裁判者个人理解不同，易导致法律适用的不统一。目前，我国法律对整体财产中的部分房屋承租人是否享有优先购买权没有明确规定，限制性保护整体财产中部分房屋承租人的优先购买权符合法律精神，故该案部分房屋承租人肖某对陈某所出售的整体房屋不享有优先购买权。

(作者：林佳祺 单位：江西省宜春市袁州区人民法院)