杜杰锋律师
【案情】
罗女士是湖北人，在贵港市区工作多年，打下了一定的经济基础，近期计划把父母从湖北老家接过来享享清福，以尽孝道，为此，罗女士打算在市区购买一个住房给父母居住。经过房产中介，相中了蒙先生所有的某处房产，并与家人、朋友两次到该房屋看过现场，发现房屋位置和环境均不错，较适合老年人士居住。房屋里有冰箱、洗衣机、电视等家电家具。蒙先生也将房产证原件出示给罗女士察看。2013年1月2日，罗女士与蒙先生经协商一致签订《房产转让合同》，约定蒙先生将上述房屋转让给罗女士，该房为2房2厅，建筑面积95.94平方米，价款为30万元。当日罗女士交付定金2万元给蒙先生。2013年1月14日双方到贵港市房产管理局办理过户手续时，罗女士发觉该房为杂物房，并非住宅房!罗女士这才慌了，她认为蒙先生故意隐瞒房屋为杂物房这一重要事实，致使她形成错误的认识，以过高的价格购买了房屋，因此请求法院撤销双方签订的《房产转让合同》，判决蒙先生双倍返还定金4万元及承担诉讼费。
【争议】
本案的争议焦点是罗女士与蒙先生签订的《房产转让合同》是可撤销合同还是有效合同?
第一种观点认为，应认定合同为有效合同，判决驳回原告罗女士的诉讼请求;
第二种观点认为，应认定为可撤销合同，应撤销合同，判决蒙先生返还定金2万元给罗女士。
【评析】
笔者同意第二种观点。
《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：下列合同，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。第五十八条规定：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，应认定罗女士与蒙先生签订的合同为可撤销合同。虽然罗女士已看过房产证，但是作为一个不具有法律或房产相关专业知识的普通人，是不能准确理解“房屋性质为商品房，规划用途为杂物间”指的是住宅房还是杂物间。而且，罗女士通过现场看房，发现有家具、电器并有人居住。因此，很容易产生是住宅房的重大误解，符合《合同法》第五十四条第一款规定的可撤销合同情形，应认定蒙先生与罗女士签订的合同为可撤销合同，依法应予以撤销，蒙先生基于合同取得的财产定金2万元，应予返还。
至于罗女士请求蒙先生双倍返还定金4万元，根据《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
因罗女士与蒙先生在签订合同的过程中均存在过错，罗女士的过错表现在签订合同前未尽审慎注意义务，未详细了解所购房屋的性质便仓促签约，蒙先生明知房屋为杂物间而未如实告知，存在一定的过错，法院认定双方的过错程度相当，在签订合同中造成的损失应适用《合同法》第五十八条的规定由各自承担为宜，因此，不宜适用定金罚则，判决蒙先生承担过重的责任。最后，法院判决撤销双方签订的《房产转让合同》，蒙先生返还定金2万元给罗女士，驳回罗女士要求蒙先生又问返还定金的诉讼请求。
(作者：黄恒涛 罗珩单位：广西贵港市港北区人民法院)