案情简介：

一套祖产，连接祖孙三代，最终因分家析产引发纠纷；

解放初期初次产权登记，因三位兄、姐远赴外地，祖产便登记在母亲及家中三位弟、妹名下；

1988年，母亲公证赠与书一份将祖产进行分配，同时，此前与此后已由三位兄、姐共出资或出钱修新翻建祖产共三次；

1993年祖产申办新房产证，至此直到1998年由母亲及三位弟、妹同意私下析产后，才于1999年变更登记，此后由弟、妹三人私下对祖产进行分割登记；

21世纪，因母亲与两位兄长先后去世，长姐与两位兄长的继承人因祖产分割与三位弟、妹产生纠纷，因调解不成最终无奈提诉讼诉以维护自身合法权益。

诉讼决心：

诊人间之纷扰；

开止争之处方。

目标：

1.对位于南京市栖霞区某房屋进行析产，确认俞家长女享有61.258平方米（平房东面一间23.325平方米及新增楼房与厨房113.8平方米的三分之一37.933平方米）的房产及相应的土地使用权；

2.俞B享有75.867 平方米（新增楼房与厨房113.8平方米的三分之二即75.867平方米）的房产及相应的土地使用权；

3.俞C、俞D、俞E、毕某共同享有23.64平方米 房产及相应的土地使用权；

4.被告协助办理房产登记手续。

诉讼简要经过：

法院受理——2018年9月20日一审判决——上诉——2019年4月2日二审判决

江苏省南京市栖霞区人民法院--审判员：杨燕法官

江苏省南京市中级人民法院--审判长：丁钰法官

案件结果：

1、一审中，位于南京市栖霞区的房屋我方当事人俞家长女享有23.325平方米，俞A、俞B、俞C、俞D、毕某各享有4.665平方米（23.325平方米/5）所有权；

2、超出房屋面积的145.02平方米土地使用权，我方当事人俞家长女享有29.004平方米，俞A、俞B、俞C、俞D、毕某各享有5.8008平方米土地使用权；

3、本案二审维持原判。

本案争议焦点

1、1952年颁发的土地房产所有证，是对诉争房屋进行的确权，确认归俞家母亲、俞家三子、俞家次女、俞家四子四人所有，还是该房屋所有权证只是代表登记，房屋是家庭人员的共有财产？

2、1988年6月30日的公证赠与书是赠与意思表示还是家庭成员的析产协议？

3、1988年3月15日申请翻建的二层198平方米及厨房14.8平方米的房屋权属及分割？

4、俞家三子与俞家长女46.65平方米房屋买卖是否有效，确认该房屋买卖的效力在本案中一并处理，还是应另行提起诉讼？

5、俞A是否系俞家长子养女？

6、俞家长子所立遗嘱是否有效，其遗产是否应由俞家三子之子继承？

7、俞家长女、俞A、俞B、俞C、俞D、毕某、俞家三子、俞家次女、俞家四子、俞家三子之子对诉争房屋所享有的份额及土地使用权的分割。

以上争议焦点的最终认定：

争议焦点一：1952年颁发的土地房产所有权登记，将栖霞区该房屋(草房三间、瓦房三间)登记在俞家母亲、俞家三子、俞家次女、俞家四子四人名下,但从俞家母亲写给各子女的信和1988年公证赠与书及俞家次女、俞家四子、俞家长子出具给公证处的声明,俞家三子在公证处的谈话笔录中可可以看出,俞家母亲、俞家三子、俞家次女、俞家四子、俞家长子均认可该房屋是祖产,故上述房屋登记在部分家庭成员名下系代表登记,该房屋是全体家庭成员的共有财产。

争议焦点二：1988年6月30日的公证赠与书虽形式上是单方赠与行为,但结合各人出具给公证处的声明及谈话笔录,可以看出赠与书实质上是一份家庭共有财产的析产协议,该赠与书将家庭共有的房屋进行了明确的析产、分割，并进行了公证,本次析产不违反法律规定,是合法有效的。

争议焦点三：房屋翻建时虽然俞家长子予以操持并支出了部分费用,俞家长女从事买菜做饭等事宜,但根据赠与书(即析产协议)的分割,翻建前的三间房屋已属俞家三子、俞家四子所有,因此俞家长子、俞家长女对该三间房屋已不享有所有权，尽管俞家长子、俞家长女在该三间房屋翻建过程中予以出钱、出力,但这是对俞家三子、俞家四子房屋的翻建,并非出钱、出力就当然享有房屋所有权,现原告未举证证明翻建时俞家三子、俞家四子、俞家长子、俞家长女曾约定俞家长子、俞家长女参加翻建后其享有房屋所有权,故原告该主张证据及法律依据不足;另析产协议约定俞家长子对三间房屋享有居住权,事实上俞家长子也是在退休后一直居住在翻建后的房屋中直至去世,俞家长子在世时从未对翻建后的房屋其享有所有权提出任何主张;综上,对原告这一主张本院不予支持,为此,翻建后的二层198平方米及厨房14.8平方米房屋应属俞家三子、俞家四子所有。事后俞家三子、俞家四子对翻建后的房屋自行进行了分割,该分割是合法有效的,即上述房屋由俞家三子享有11.78平方米、俞家四子享有99.01平方米所有权。对俞家长子支出的费用,俞家三子、俞家四子作为翻建后房屋的受益人应给予其补偿,该补偿本案不予涉及,可由俞家长子的继承人向俞家三子、俞家四子另行主张。

争议焦点四：俞家三子与俞家长女系共同家庭成员,对诉争房屋系各家庭成员共有这一事实是明知的,因此俞家三子与俞家长女对于46.65平方米房屋买卖转让是非善意的,该买卖转让行为无效。鉴于买卖转让行为发生在家庭成员之间,不涉及案外人,为减少当事人讼累,节省当事人诉讼成本和司法资源,本院将上述房屋买卖转让效力的确认在本案中一并处理。

争议焦点五：本院对俞A系俞家长子养女的事实不予认定。理由为:(1)原、被告争议的收养关系事实发生在《中华人民共和国收养法》实施之前,可不适用收养应当向县级以上人民政府民政部门登记的法律规定。原、被告均举证证明其各自主张,但原告未提供俞A未成年时长期与俞家长子之妻、俞家长子共同生活的证据或俞A与俞家长子之妻、俞家长子在同一户籍的证据,被告举证的俞家长子所立遗嘱中明确记载其无子女，俞家长子本人不认可俞A系其养女,该证据的证明效力要高于原告所举证据;(2)（2）俞家母亲经公证的赠与书中记载：俞家长子独身一人，另俞家母亲1988年6月30日在公证处作的谈话笔录中记载“大儿子孤身一人无子女”，这表明在1988年时俞家母亲对俞A（时年34岁）系俞家长子养女的事实不知晓或不认可，当时纠纷尚未发生，对各人身份关系的记载更真实可信；（3）俞家长子过世时俞A并不知晓，葬礼也未参加，这也违背了作为养女最起码的常理。综上，俞家长女、俞A、俞B、俞C、俞D、毕某主张俞A系俞家长子养女的证据不足，不予认定。

争议焦点六：俞家长女、俞A、俞B、俞C、俞D、毕某虽对俞家长子所立遗嘱真实性提出异议，但申请鉴定后又撤回，现俞家长女、俞A、俞B、俞C、俞D、毕某未举证否定该遗嘱，亦未举证证明该遗嘱无效，故对遗嘱予以采信。按遗嘱，俞家长子遗产应由俞家三子之子继承。

争议焦点七;《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得取分权的，该合同有效。本案中，诉争房屋按照赠与书（即析产协议），南面三间房屋当属俞家次子、俞家次女、俞家长女所有。此后，该三间房屋经过俞家母亲、俞家三子、俞家次女、俞家四子四人析产，俞家母亲立公证遗嘱，俞家次女按俞家母亲遗嘱继承，俞家次女将其中的二间房（46.65平方米）转让给俞家三子等多次流转及登记，上述流转及登记均未经房屋所有权人俞家次子、俞家长女同意，侵犯了俞家次子、俞家长女的合法权益，应属无效。南面的三间房屋按照从西到东的顺序应分别归俞家次子、俞家次女、俞家长女所有。现因南面的三间房屋中西面一间（23.64平方米）已实际登记在俞家次女名下，且三间房屋面积几乎相等，为保持登记的稳定性，一审法院确定南面三间房屋中的西面一间（23.64平方米）归俞家次女所有，另二间房屋（46.65平方米）归俞家次子、俞家长女所有（每人各享有23.325平方米）。属于俞家次子的23.325平方米房屋由俞家次子法定继承人俞A、俞B、俞C、俞D、毕某各继承1/5。综上，诉争房屋所有权分割如下：俞家三子113.78平方米，俞家四子99.01平方米，俞家次女23.64平方米，俞家长女23.325平方米，俞A、俞B、俞C、俞D、毕某共享有23.325平方米（每人各享有1/5）。

土地使用权面积428.10平方米，根据房地一体、地随房走的原则，扣除房屋面积283.08平方米，对于地大于房的部分即145.02平方米土地使用权，属于全体房屋所有权人共同共有。因赠与书（即析产协议）对此未作分割，根据赠与书（即析产协议）确定的房屋所有权人，由各房屋所有权人平分，即由俞家三子、俞家四子、俞家次女、俞家长女各享有145.02平方米中的1/5，俞A、俞B、俞C、俞D、毕某各享有145.02平方米中的1/25。 

相关裁判文书链接

一审：（2017）苏0113民初5488号——江苏省南京市栖霞区人民法院

二审：（2018）苏01民终9734号——江苏省南京市中级人民法院

办案小结：

本案所涉事实年代久远，时间跨度之大多达半个多世纪，加之当时登记制度不完善，部分婚姻、户籍已难以查到历史记录。同时，本案案情较为复杂，所涉内容众多，其中包括解放初期时土地改革的产权登记、房屋三次翻新重建、过继收养、公证赠与书以及遗嘱等事实皆需认定。因此，为了尽可能的还原案件中所涉及的事实情况，在接到委托后，被委托代理人特意申请了调查令从档案馆中调出大量历史资料并进行了详细的归纳整理，以便在庭审时最有利的发挥证明作用。

同时，因本案为分家析产纠纷，作为婚姻家事类纠纷中最为常见的类型之一，本文将借助沈志先所主编的《婚姻家庭案件审判精要》一书，对分家析产纠纷中所涉及到的部分原则进行初步介绍。

（一）协商一致原则

分家析产是对于家庭内部财产的处分，由于家庭生活的自治性，对于家庭财产的取得和使用，家庭成员内部最为清楚，家庭以外的人则较难明晰。因此，分家析产应当以家庭成员协商为原则。在民间，通常采用析产文书的形式将各方的权利义务予以确定。 

析产文书，在各地称呼不一，如“分书”、“分家单”、“分单”等，也并无统一格式要求，但往往要载明分家析产的标的物、分产方法、分得财产者名单、参与分产会议人员名单等。凡承受财产者，各执“分书”一份为拥有财产权利之证明。参与析产会议者都应在字据上签名，尤其是主持会议的人（一般为整个家族中有一定权威的人），以作他日之参考。通常来讲，析产文书应当由所有共有人共同作成，但是事实上，由于传统观念以及当事人对于法律制度缺乏了解，析产文书在内容上可能与现行法律规定有些冲突，比如在某些析产文书中可能排除女儿或者其他财产共有人的共有份额等。对于此类情况，要善于协调，并不能一概以合同无效进行处理。

应当认识到，中国社会目前二元结构仍然十分显著，在不少农村地区，虽然物质生活发生了很大的变化和进步，但是往往仍旧坚守传统的习俗，特别是在涉及婚姻家庭关系的时候，民俗习惯在农村社会生活中仍发挥着现实作用。在农村，同一村落的生产方式、生活方式、行为模式、风俗习惯趋同，同村人之间产生某种团体意识即所谓社区认同感，形成特定的内聚力和向心力。农民之间这种以“互惠”为基础的“民间法”是一套“心照不宣的”规矩，这种规矩在某种程度上类似于“法”的功能。析产文书正是依据民间习惯而作成的，具有一定的合理性并在通常情况下符合民间朴素的正义观念。因此，在诉讼中针对那些与现有法律法规有冲突的分家析产协议，如果一概认定无效，则无疑会导致较差的社会效果。我们认为，对于析产文书原则上应当确认其效力，而对于法律规定的适格共有人未被列入到析产文书当中的，则可以对相关财产的分割作一定的调整。

（二）有利于物的利用原则

共有财产权先天有效率的问题。从经济的合理性角度，则是单独所有恒优于普通共有。我国《物权法》以“定分止争、物尽其用”作为立法宗旨，所谓“物尽其用”，即物权关系的设立、变更、消灭都要以发挥物的最大效用与最大经济效益为主要目标。共有财产的分割也应以效益最大化作为价值目标，通过高效的分割程序、有效的分割方法，使分割后的共有财产的效用得到充分发挥。

效益最大化原则具体体现在共有财产分割方式的选择上。裁判分割的方式有实物分割、变价分割和折价补偿三种。按照《物权法》第一百条的规定，审判实践中首先要考虑能否进行实物分割，只有在实物分割条件不具备的情况下，才能考虑进行变价分割或者折价补偿的方式。采取变价分割和折价补偿的共同弊端是共有人要支付给拍卖、变卖机构一笔费用，使共有财产减少，也会影响审理案件的时间和当事人权益的及时实现。因此，相比之下实物分割是成本最低、更富效率的一种方式。但如果从物理属性上看，共有财产难以分割，或者虽然可以进行物理上的分割，但从经济价值来看，分割共有物会减损其价值的就不得进行实物分割，而应考虑变价分割或折价补偿。

（三）按照贡献大小分配原则

鉴于权利的外观往往和权利的实际发生冲突，如不动产登记权利人与实际权利人不符或者登记份额与实际出资不符。因此，从公平角度出发，不能机械地按照权利外观来进行划分，而应将对于共有财产的贡献作为一项重要的考量因素。这里所谓贡献大小，一方面包括对共有物的取得上的贡献大小；另一方面包括对共有物的存续的贡献大小，同时还包括对共有所依存的家庭关系本身的贡献大小进行评价。从而对于分配比例予以综合酌定。当然按贡献分配不能突破共同财产均分的原则，即应当在均分的基础上，按照贡献程度予以增减。

（四）照顾弱者原则

扶老携幼、照顾弱者是我国的传统美德，我国家事立法一贯以照顾弱者为基本原则，比如《继承法》第十三条规定：“对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。”《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议。”在分家析产当中，仍然应当以照顾弱者作为基本原则予以贯彻。如对于房产分割当中的无房屋且失去生活来源的当事人，应当考虑首先保障其居住权。

相关法条链接：《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第九十条：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按照协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人的生产、生活的实际需要等情况……”