一房二卖已过户购房合同还有效吗

一房二卖已过户购房合同还有效吗

有效。

一房二卖已过户的，房屋所有权归登记的一方，但是原来的购房合同是有效的，当事人可以找房主承担违约责任。

对一房二卖纠纷，应分别不同情况予做不同的处理：

1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，出卖人系出卖他人之物。《民法典》第五百九十七条：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”第五百九十八条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”违反《民法典》规定，即属于无权处分行为。

3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。实践中，应当区别不同情况予以合理的处理：

(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的

主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的；产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的；已经在登记机关办理产权过户手续的。此时，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。

(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

4、在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。

值得讨论的是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否属《民法典》规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”的情形。因为一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据《民法典》，合同无效。