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快捷酒店选址的法律风险
发布者:马贵生 时间:2020年09月04日 16时38分 | 已阅读: 438 | 举报
酒店在选址中存在的法律风险对于酒店经营者来说,选址是经营准备阶段中至关重要的一环,精准适合的选址对于降低酒店的经营风险,保障酒店的持续运营有着重要作用。酒店经营者基于以往商业中的经验,对直接影响酒店盈利的各种因素,如当地人流量、交通条件、气候条件、配套设施条件,建设成本、同业竞争者密集度等,能作出合理的评估和预测,但对于选址中存在的法律风险,却知之甚少,不能做出准确的判断。事实上,法律风险对酒店的...
酒店在选址中存在的法律风险
对于酒店经营者来说,选址是经营准备阶段中至关重要的一环,精准适合的选址对于降低酒店的经营风险,保障酒店的持续运营有着重要作用。酒店经营者基于以往商业中的经验,对直接影响酒店盈利的各种因素,如当地人流量、交通条件、气候条件、配套设施条件,建设成本、同业竞争者密集度等,能作出合理的评估和预测,但对于选址中存在的法律风险,却知之甚少,不能做出准确的判断。事实上,法律风险对酒店的正常经营有着重要影响,一旦风险发生,即使经营者再投入大量时间和金钱,酒店仍有可能停业、甚至搬迁。为此,律师根据以往的经验,进行总结:
一、选址要充分考虑法律与政策风险
酒店选址,首要是了解与酒店建设、经营方面的相关的法律法规,如《中华人民共和国土地管理法》、《城乡规划法》、《农村土地承包法》、《房地产管理法》、《中华人民共和国土物权法》(2021年1月1日起该法将被废止,《民法典》物权编替代)等。其次是确定目标区域后,熟悉地方性规章和相关政策、以及当地政府办事方式,这与酒店后续取得土地使用权,办理各类行政许可证,获得地方政府提供的基础设施、配套设施有着密切的关系。现实中,某酒店经营者通过招拍挂,购买了一块土地,审批手续申请了2年,截止目前仍未开工建设。
二、土地属性与用途规划的审查
酒店经营者无论是承租或受让土地自建酒店,还是承租或受让已经建成的酒店,都应当对土地属性和用途规划进行调查。《中华人民共和国土地管理法》将土地按用途划分为农用地、建设用地和未利用地,可以用作建设酒店的建设用地,不仅包括城市市区中属于国家所有的部分,还包括农村和城市郊区中属于农民集体所有的部分。这类土地的使用权都可以以有偿受让或承租的合法方式取得。但对于农村集体经营性建设用地出让、出租等,还应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
近几年,出现了新型民宿和乡村特色小镇这类新型酒店,相关政府部门对此作出了一定的规划和引导,但涉及一些复杂的法律问题仍存在不同的认识。此外,对于如何利用农村宅基地经营民宿,特色小镇的酒店是个新颖的形式。2019年8月,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了第三次修正。新修正的土地管理法中,明确了一户一宅、户有所居的宅基地分配制度,统筹合理安排宅基地用地的村庄规划编制制度;明确宅基地由乡(镇)人民政府审核批准,可以依法自愿有偿退出,鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。9月20日,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,《通知》提到“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。”。所以,非本集体成员是可以以租赁方式取得农民宅基地进行经营的,但是需要特别注意,《通知》中也提到,除了“村集体和农民”以外,城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。一旦约定的租期超过二十年,那么租赁合同将因违反法律强制性规定而无效。至此,酒店经营者在农村集体所有制土地上建造民宿、乡村特色小镇有了法律上的新规定。
综上,酒店经营者不仅应当明确土地的用途是否属于建设用地中的商业经营性用地,更应尽可能避免存在该建设用地的规划、审批、转让存在实体或程序上的瑕疵。如果不按照国家相关部门批准的用途使用土地或者以非法方式取得土地使用权,酒店经营者将面临无法取得各类许可证,且土地使用权可能被收回,土地上的建筑物强制拆除风险,甚至负责的主管人员将承担相关的刑事责任。
例如:王某某与天马公司于2019年9月22日签订房屋租赁合同,合同约定天马公司将位于西安市×园区×园×科技产业基地×街×号的房屋出租给王某某,建筑面积2000平方米,王某某与天马公司一致同意,租赁房屋用途为经济连锁酒店,租赁期间暂定5年。租赁合同签订后,王某某依照约定,履行了支付天马公司第一年租金及押金的义务,同时投入近200万元对房屋进行改造、装修,并预订了开设酒店的设施。王某某向当地工商部门申请酒店的营业执照,准备开业时,被告知所租赁房屋土地性质为工业用地,而开设酒店为商业用途,根据相关规定,工商部门不予办理营业执照,同时消防部门也不予出具相关证明。基于上述事实,王某某认为,天马公司在签订房屋租赁合同时,明知租房用途为开设连锁酒店做商业用途用,却故意隐瞒所出租房屋只能做工业用地的事实,属于合同欺诈,违背诚实信用原则,故诉至法院要求解除租赁合同,并要求天马公司承担连带赔偿责任。法院最终认定,王某某与天马公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。因无法办理营业执照,承租涉案房屋的合同目的已经无法实现,王某某要求解除租赁合同,天马公司亦同意解除合同,故原审法院确认双方合同解除,具有事实与法律依据。关于租赁合同解除后的责任承担问题,王某某作为承租人未能向相关政府部门核实办理营业执照事宜,在未办理规划审批的情况下即行开工建设,导致损失结果的发生,显然具有一定的过错。天马公司作为经营租赁业务的公司,对办照存在侥幸心理,未就涉案房屋办理营业执照事宜进行合理的提示和告知,亦存在一定的过错,故双方按比例分别承担责任。
三、违章建筑物的风险审查
酒店经营者在承租或购买他人不动产时,应注意该不动产是否是违章建筑物。法律上被认定为违章建筑的情形包括:(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;(二)不按批准的设计图纸施工的建筑;(三)擅自改建、加建的建筑;(四)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;(六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;(七)逾期未拆除的临时建筑;(八)违反法律、法规有关规定的其他建筑等。
酒店经营者在租赁或购买不动产时,核查该项目的立项审批,《建设用地规划许可证》,消防,环保等部门审查意见,《建设工程规划许可证》施工图纸,《建设工程施工许可证》,竣工验收备案的相关手续文件。如果是违法建筑或建筑物中的增加部分被认定为违章建筑,那么该建筑物存在拆除风险,纵使违章建筑部分未被拆除,酒店环境、安全、消防等方面行政许可证也无法办理,从而影响到酒店正常营业。2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同即使有效,双方亦可解除合同。
四、物权权属情况调查
酒店经营者在选址中,应核查土地和其上建筑的物权权属,确认所有权人或使用权人。《中华人民共和国物权法》第十七条规定 :“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”酒店经营者在承租或购买房屋时,应核查出让人或出租人是否与不动产产权证或登记簿上记载的所有权人一致,或出租人是否与所有权人存在有效合法的合同,避免购买或承租后,权利所有人主张房屋买卖无效或租赁合同无效。
另一方面,还应注意在土地和其上建筑物上的是否存在抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”第二百条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。”这意味着抵押权人一旦行使抵押权,依据“地随房走”的一般规则,酒店经营者必然会丧失土地和其上建筑物所有权或使用权的风险。
例如:2017年6月16日,潼关市华福华庭酒店有限公司与恒丰农商行签订《借款合同》,双方约定:潼关市华福华庭酒店有限公司向恒丰农商行借款1300万元,借款期限为三年。同日,长顺公司与恒丰农商行签订《抵押担保合同》,双方约定:长顺公司以其所有的潼关市××广场××、××房产(产权证号分别为:西房地证字第××号、西房地证字第××号)作抵押物,为潼关市华福华庭酒店有限公司向恒丰农商行借款作担保。2017年6月27日,办理抵押登记。由于潼关市华福华庭酒店有限公司未能按约偿还借款。恒丰农商行于2018年10月20日向一审法院申请诉前财产保全,一审法院于2018年10月20日裁定对长顺公司所有的位于潼关市××广场××、××层的商业用房予以查封。2018年12月1日,恒丰农商行诉至一审法院,请求法院判令潼关市华福华庭酒店有限公司偿还借款本金1300万元,要求长顺公司承担抵押担保责任。2019年5月6日,一审法院判决:一、潼关市华福华庭酒店有限公司在判决生效之日起十日内偿还恒丰农商行借款本金1300万元及利息;二、恒丰农商行作为抵押权人对长顺公司提供的抵押物潼关市××广场××、××房产享有优先受偿权。该判决生效后,上述债务人没有履行判决书确定的还款义务。2018年1月8日,孙盛、马志国作为甲方与乙方长顺公司签订一份《华福酒店租赁合同》,合同约定:一、华福酒店坐落于潼关市××××路华福广场,二层为酒店大堂(约300㎡)。二、甲方租赁华福酒店的经营权限为十五年(从2016年11月20日起至2031年11月20日止)......六、甲方不承担在租赁期内和接收酒店前乙方的任何债务,乙方所有债权债务由乙方自行处理,与甲方无关,不得以任何理由影响酒店的正常经营。如乙方的原因导致甲方不能正常经营时,视为乙方单方违约。......
一审法院在执行××商行与潼关市华福华庭酒店有限公司、长顺公司借款合同纠纷一案的过程中,向被执行人发出执行通知书,但被执行人在通知指定的期限内拒不履行还款义务。
2019年9月26日,一审法院执行裁定书,裁定拍卖长顺公司所有的位于潼关市广场××、××层的商业用房。2020年1月18日,一审法院发出公告,责令孙盛、马志国于2020年2月8日前腾空潼关市××广场××、××层的商业用房,并将房屋钥匙交一审法院执行局。孙盛向一审法院提出书面异议。一审法院裁定驳回孙盛的异议。孙盛的异议被驳回后,又向一审法院提起案外人执行异议之诉,主张前述诉求。法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋出租前已被人民法院依法查封的”的规定,驳回了起诉。
综上所述,酒店经营者在选址时要重视潜在的法律风险,做好调查评估工作,才能保证酒店日后的正常运营。
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