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法律上是怎样认定炒房?

发布者:左锦儒律师|时间:2018年05月18日|分类:法学论文 |183人看过

作者:左锦儒 律师  转载请标注,侵权必究

炒房行为在当今社会普遍存在,这种行为究竟会给房地产行业带来什么样的影响,确实值得我们关注。那么炒房究竟是不是一个法律问题,国家如何看待炒房,炒房合同是否合法有效,下面简单说下我的观点。

炒房是一种经济投机行为,为何不说“投资”而是“投机”呢?因为炒房人买房的目的既不是为了自己住,也不是为了租给别人住,而是闲置在那里等待房价涨起来后转手出售。在主流的的炒房行为中,炒房者大多是真实的购房者,所签订的购房合同也是真实有效的,他们往往还取得房屋的产权手续。对于这类炒房者,其行为本身虽然哄抬了房价,扰乱了房地产市场,然在法律上并未触碰“红线”,严格意义上并不属于违法行为,而北京出台的房地产调控组合拳,限购政策,可以很好的宏观调控这一现实问题。

炒房类案件在现实生活中最为严重的是房地产中介人员,利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利的行为。为了保证其顺利实施倒房炒房行为,此类合同一般都约定三点:1、交付定金后便腾空并移交房屋,此举是为方便让实际买房人看房2、同时还会约定允许过户给第三方,是为保证卖房人与实际买房人办理过户。3、就是约定违约金条款,当卖意识到中介人员是炒房行为然后拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉,并索要高额违约金。

此类案件中签订买卖合同是否合法有效呢?我们可以判断出来终结炒房人员与卖房人签订的房屋买卖合同只是为了中介人员先占房屋的购买机会,签订合同的同时另寻买主,然后将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,而签订合同时中介人员往往利用买房人的行业知识空白,隐对其隐瞒炒房的真实意思,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。天津塘沽区法院的经典判决也很好的阐述了上述观点。此外,炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益,有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序,故依法不予保护。

而且“炒房合同”也不是法律意义上的房屋买卖合同合同法第一百三十条规定,“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同”,而炒房合同中约定允许过户给第三方即实际买房人,最终由实际买房人支付价款,由卖房人与实际买房人办理过户手续。“炒房者”没有购买房屋的真实意思,也不是真正的买房者,只是一个利用信息优势和熟悉房屋交易流程优势倒房的逐利者。“炒房合同”不具备房屋买卖合同或者居间合同的要件、特征,炒房合同依法不成立,不受法律保护。

所以,炒房行为不仅影响了国家对房地产行业的调控,也会使自己的利益受到损害,害人害己,国家需要通过一系列调控手段予以规范。调控到炒房者无利可图,普通人就可以买得起房,炒房热就会得到控制,同时一旦炒房合同被认定为无效合同,那么出现的违约风险、经济损失也会由炒房人承担,“搬起石头砸自己的脚”何必呢?


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