左锦儒律师网

以法律的智慧服务人 以法律的知识帮助人

左锦儒律师

  • 服务地区:吉林

  • 主攻方向:合同纠纷

  • 服务时间:09:00-21:59

  • 执业律所:吉林松花江律师事务所

在线咨询 收藏 0人关注

法律咨询热线|

17767863099点击查看

打印此页返回列表

不动产物权登记效力与善意取得

发布者:左锦儒律师|时间:2017年11月21日|分类:法学论文 |473人看过

不动产物权登记效力与善意取得


左锦儒律师谈善意取得:

不动产善意取得: 法律对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,认可其权利取得有效而予以保护,但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的第三人,则不予以保护。不动产善意取得的构成应符合几个要件: (一)受让人受让不动产时是善意的; 所谓善意指第三人对公示物权人并非真实物权人的情况并不知道,且对不知道这一结果不存在重大过失。该要件在司法实践中应采用举证责任倒置,也即应由真实物权人来举证证明第三人知道或应当知道公示物权与真实物权分离的情况即第三人怀有恶意,否则应推定第三人对这一情况并不知道即第三人为善意。 (二)要以合理的价格转让; 第三人受让物权还必须是基于民事法律行为中的有偿行为而非无偿行为(如赠予等)。如果第三人是无偿受让的物权,第三人就没有交易风险可言,善意取得制度的适用也就失去必要性和合理性,反而如果还将第三人置于优先保护地位,则是对真实物权人的不公。(三)转让的不动产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付。只要第三人还没有按法定的方法获得物权公示,即使他已经与公示物权人签订了物权转让合同、甚至已经按合同的约定向公示物权人支付了合同对价、更甚至公示物权人已将不动产交付第三人占有、使用,第三人也仍然不能基于善意取得获得该不动产物权;只有第三人已经通过物权转让获得了物权登记,第三人才能适用善意取得、获得物权法的优先保护。不动产的公示方法是登记和变更登记、动产的公示方法是占有和交付。

不动产善意取得的排除表现在 1、受让人知情 和 2、异议登记这两个方面。不动产善意取得的效力是善意受让人取得被登记的权利,真正的、没有被登记的权利人丧失了权利。此外需强调的是:第三人基于非表意行为的事件、事实行为等法律事实受让物权,不适用善意取得制度,因为善意取得在本质上是基于交易第三人对物权公示的信赖利益而给予第三人的特别保护。如果第三人受让物权原本就不是由表意行为引起,当然就谈不上对物权公示存在信赖利益,善意取得制度的适用就失去法理依据。

  

 一、不动产物权登记的效力概述

    不动产登记效力,是指通过登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。从法律效果看,不动产登记效力包括公示效力、公信效力、对抗效力以及权利正确性推定效力。

依照《中华人民共和国物权法》规定,我国对不动产物权登记效力采纳的立法模式是一种折衷的模式,其中既有登记生效主义模式,又有登记对抗主义模式。在我国《物权法》中,对不动产登记物权登记效力模式的选择,以登记生效主义模式为主,登记对抗主义模式为辅。

    二、对我国不动产物权登记效力模式的认识

    《物权法》第九条同时规定:依法登记,发生物权效力,未经登记,不发生物权效力。由此可以推出两个基本内容:推定正确以及不动产善意取得。

     推定正确,即指合法登记的权利被推定正确,权利人无需证明自己的权利。相反,不承认登记正确的人应当证明登记不正确。登记的推定力,包含对权利存在的推定,也包含对权利不存在的推定,即不动产登记簿上所记载的权利人就是真正权利人,享有不动产登记簿上所记载的权利。如果登记的权利被注销,则该项权利不存在。登记的推定仅仅适用于权利的推定,而且这些权利必须具有登记能力。权利有登记能力的一个重要标志是权利有确定的真实存在状态。至于无登记能力的权利和事实性陈述不能产生推定力。 这样的推定既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。

     不动产善意取得,法律对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人,认可其权利取得有效而予以保护,但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的第三人,则不予以保护。《物权法》第一百零六条对物权的善意取得作了规定。根据该条规定,对不动产善意取得的构成应符合几个要件: ()受让人受让不动产时是善意的; ()要以合理的价格转让; ()转让的不动产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付。从第二个要件可以看出,不动产善意取得实际上是针对法律行为,而不是事实行为,并且这个法律行为具有交易性。不动产善意取得的排除表现在受让人知情和异议登记这两个方面。不动产善意取得的效力是善意受让人取得被登记的权利,真正的、没有被登记的权利人丧失了权利。

     不动产登记要件主义原则作为一项基本原则,但并非所有不动产物权的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力,在这方面,物权法规定了两种例外情形:

    1、无须登记的不动产。如依法属于国家所有的矿藏、水流、海域,城市的土地,法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,所有权可以不登记。

     2、不以登记为生效要件的不动产。主要包括:一是无须登记即能发生不动产物权变动效力。如《物权法》第二十八条至第三十条所规定的非因法律行为发生的物权变动,又如第一百二十七条所规定的土地承包经营权的设定。二是登记是不动产物权变动的对抗要件。如《物权法》第一百二十九条规定的土地承包经营权的转让、互换变动和第一百五十八条规定的地役权的设立等,不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。

  三、我国不动产物权登记的效力

   (一)公示力。不动产物权公示效力,是指登记机关将不动产物权变动的事实向社会公开、让公众知晓该不动产流转的过程和结果的法律效力。《物权法》采取登记要件主义,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《物权法》第九条规定了在一般情况下不动产物权变动必须经过登记,否则不发生法律效力。但在法律另有规定的特殊情况下,不经过登记也可以产生不动产物权设立和变动的效果。主要包括三个方面的内容:一是依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记;二是《物权法》中涉及的非因法律行为而发生的不动产物权变动;三是不需要登记生效的部分基于法律行为发生的不动产物权变动。在将登记生效主义作为不动产登记之基本原则的同时,《物权法》考虑到现行法律的规定以及我国尤其是农村实际情况,对部分不实行登记生效原则的不动产物权变动行为,采取了登记对抗主义的立法模式。当事人要求登记的,未经登记不得对抗善意第三人,但不影响当事人双方之间的约束力。根据《物权法》第十一条和第十二条的内容,不动产登记机构对申请人提供的登记材料真实性、合法性和有效性应作全面审查,即属于实体性审查,同时,《物权法》第二十一条还确定了赔偿责任。按照不动产物权的公示原则要求,该原则便于执行程序对不动产采取措施时要求协助机关协助执行的操作。

    (二)公信力。由于不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以明确,从而结束了实践中不动产物权登记效力无法可依的状况。换言之,物权登记具有公信效力,公信力也称为善意保护效力,不动产登记的公信力,是指依法完成登记的行为,产生绝对效力,即便登记簿上所记载权利并不存在,或者权利的内容、权利的主体与真实的情况不一致,法律上依旧承认那些信赖登记簿所展现出来的物权、而以之为标的进行交易的善意第三人、所进行的物权交易具有与真实物权存在时相同的法律效果。

     不动产物权登记公信力包括两层含义:一是登记簿上的登记状况向世人明示不动产的权属状况,对于登记簿上所载的权利人具有权利证明作用;二是善意第三人有理由相信登记簿所载的一切信息真实有效,纵使登记簿上所载情况与实际权属不相符,亦不得以此对抗第三人,从而对于善意第三人来说,不动产物权登记的效力具有所谓的绝对性。即使登记错误或有遗漏,因相信登记正确而进行交易的善意第三人所得的利益,仍能得到完全的保护。 

      登记公信力在实践中的作用十分重要和明显。首先是有利于保护动态交易安全,在赋予登记有公信力情况下,当事人根据登记进行交易所得的利益不会因第三人的权利异议而落空;其次是降低交易成本,提高经济效率,在承认登记的公信力情况下,当事人完全可以根据登记进行交易,毋须耗费财力及人力对某项不动产的权利状况进行调查。物权变动采物权形式主义及债权形式主义的国家,民法都规定登记具有公信力,在司法实践中有效地避免了不动产的二重买卖,维护了交易安全。由于公信原则侧重于保护公示的外观表象,因而它是保护交易安全的重要措施,也是保护交易安全观念在民法中最直接的体现,这也意味着公信原则也必然是善意取得制度的理论基础。善意取得制度是公信原则的具体体现,它所保护的信 赖利益、权利表征来源于物权的公示公信原则,两者在保护交易安全上是相辅辅相成的。

    (三)推定力。即权利正确性推定的效力,是指不动产物权一经登记,即推定其真实的物权状态与登记的状态相一致。即在没有充分的相反证据并通过相关程序推翻的情况下,对于不动产物权的登记权利人,可推定其为真实权利人。《物权法》第十六条第一款规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。不动产登记作为不动产物权的表征,目的不在于追求其内容与真实权利的绝对吻合,而是给出现于登记簿中的不动产物权提供真实权利证明,给登记名义人赋予权利人的名义,从而使抽象的权利通过明晰可见的形式归属于具体的权利人。这种推定仅仅是一种可能为真实的推定,它不是真实本身,也不是终局性的确定。尽管登记名义人的权利通过推定得以证明,其无须再为权利证明而费心伤神,登记记载的权利事项本身就是其拥有不证自明的权利,但对于提出相反主张、认为登记名义人不拥有登记权利的人来讲,仍然能够通过反证推翻上述的推定。此时,提出反证者只要在证据竞争中占据优势,物权法仍然要给他提供充分的保护。这意味着,当推定发生错误时,真实权利人有机会推翻该推定,从而消除推定可能产生的消极影响。

     所以,在物权法定和公示原则的体制框架内,判断物权是否真实的标准是盖然性的相对真实标准。作为物权证明规范的权利推定是通向公示之公信力的途径,公信力将进一步强化推定的效力,并将推定的法律技术上升为具有绝对性的拟制技术。

    四、不动产登记效力在司法实践中的适用

    (一)对真实权利人的保护。真实物权即为事实物权,不论公示制度存在与否,真实物权都客观存在并且具有合乎法理的依据,对真实物权的保护是物权法与生俱来、责无旁贷的使命。公示物权不能替代真实物权,因为公示物权与真实物权分离的例外情况是客观存在的;第三人也不是在任何情况下都可以优于真实物权人受到保护,恰恰相反,保护真实物权才是普遍原则,优先保护第三人才是例外情形,在公示公信制度普遍适用的背景下,关注真实物权保护问题更具有特别的实践意义。下面分不同情形对真实物权保护问题进行讨论。

     1、真实物权与公示物权同一的情形。此时对真实物权的保护主要体现在帮助真实物权人排除他人对其物权的非法侵夺、干涉,保障真实物权人自主享用物权,享用的方法不一而论,包括占有、使用、收益、处分等。但在诉讼过程中,真实物权人往往会将物权公示(如房产证)作为主要证据来证明其权利的正当性,法官一般也是据此判定其为真实物权人,进而帮其排除非法侵害。由此可知,在此情形下的物权保护最终还是基于法律对真实物权的保护,只是物权公示在证明真实物权存在的过程中发挥着重要证据的作用。

     2、只有真实物权、没有公示物权的情形。这种情形是指,物权人基于某种非法律行为获得了物权(即前文所述物权法规定的登记要件主义的例外情形),但获得物权后一直没有办理公示登记手续,该物权处于未曾公示的状态。此种情形下根本不存在公示物权,当然也不存在第三人问题,但基于物权法的一般原理,真实物权仍会受到法律保护,他人不得非法侵害。

     3、真实物权与公示物权分离但不涉及第三人利益的情形。真实物权与公示物权分离的原因有很多,或者因为当事人自己的原因(如当事人因受欺诈或胁迫将物权让渡给公示物权人,又如当事人基于自己的真实意思将自己的物权登记在他人名下),或者因为当事人以外的原因(如登记机关登记错误等)。公示物权是基于公示制度推定而来的,既然是推定就不一定是绝对正确的,基于法律公平正义的价值要求,只要真实物权人有足够证据证明其真实物权的存在,公示物权就应被推翻,真实物权人也有权通过变更登记使自己成为公示物权人,从而使真实物权与公示物权归于同一。也就是说,在不涉及第三人利益情形下,真实物权当然优于公示物权,但关键问题是真实物权人如何才能证明其真实物权的存在,也即举证责任的分配问题。公示制度赋予公示物权正确性推定效力,使得真实物权人承担了更多的举证责任,如果真实物权人不能举证推翻公示物权推定的正确性,就要承担败诉的风险,当然这种举证责任的分配是有合理依据的 ,这是公示制度作用的结果也是公示制度发挥作用的要求。

      4、真实物权与公示物权分离且涉及第三人利益的情形。如上所述,在不涉及第三人利益的情形下,物权公示的权利推定效力并不具有最终性,法律允许真实物权人对该推定进行合理质疑,当异议人提供充足的证据证明其确实享有真实物权时,公示物权就会受到否定。但在涉及第三人利益的情形下,真实物权受保护的力度及方法就会发生改变,如果第三人基于对物权公示的信赖从公示物权人处购得房屋,并已办理了过户登记手续,即使真实物权人可以证实其享有真实物权,第三人仍可依据善意取得制度确定地获得房屋的物权,也即物权公示的权利正确性推定对第三人来讲具有最终效力,真实物权人也因此丧失了向第三人追夺物权的权利,真实物权人只能通过向公示物权人请求赔偿的方式获得救济。

    (二)对公示物权人的保护。对公示物权保护问题的探讨,同样具有重要的实践意义。一方面,对公示物权的保护同样是基于法律公平、正义价值的要求。在法律适用过程中,客观事实无法再现的遗憾使得以法律事实作为定案依据成了无奈中的最好选择,真实物权的取得事实也可能因时过境迁而无法再现。在此情况下,以物权法创设的公示制度推定真实物权的存在进而加以保护,正是对真实物权进行法律保护的最便捷、最有效的途径。毕竟,基于物权登记公示的程序,在绝大多数情况下公示物权都能真实再现真实物权。从这个意义上讲,对公示物权进行保护正是为了更好地保护真实物权。另一方面,对公示物权的保护也是基于法律秩序、效率的价值要求。排除他人非法干涉是物权保护的内在要求,在不涉及权属争议情况下,公示物权人理应直接享有仅以物权公示本身为依据排除他人非法侵犯的权利。如果在公示物权受到侵夺或面临受侵夺危险时,还要苛刻地要求公示物权人举证证明其为真实物权人,则对维护经济秩序及高效地保护物权人利益均会产生不利影响。另外,公示物权首先离不开公示,未经公示就不存在公示物权。

    1、真实物权与公示物权同一的情形。上文中对该情形已进行了充分讨论,在此不再赘述。

     2、真实物权与公示物权分离的情形。虽然公示物权有可能被真实物权推翻,但公示物权的存在与公示制度的存在一样,有着不可忽视的理论和实践价值,物权公示的权利正确性推定效力无疑对公示物权的保护发挥着巨大的作用。即使面对真实物权人的挑战,公示物权仍有着更容易受到法律保护的优势,如果异议人不能提供充足有力证据来证明其真实物权存在,公示物权则可以直接依据物权公示本身受到法律保护。另外,公示物权人当然也可以直接以物权公示为依据排除他人对其物权的非法侵害,这与占有制度相似,按照占有理论,即使非所有人对物的占有他人也不得非法侵夺。

     (三)善意取得制度的适用。1、第三人为善意。第三人对公示物权人并非真实物权人的情况并不知道,且对不知道这一结果不存在重大过失。对第三人进行优先保护是基于维护交易安全需要的无奈选择,如果第三人明知处分人不是真正物权人而仍然以获取物权为目的与之进行交易,第三人就明显怀有恶意,对第三人适用善意取得制度就失去了合理依据且对真实物权人有失公平。需要注意的是,该要件在司法实践中应采用举证责任倒置,也即应由真实物权人来举证证明第三人知道或应当知道公示物权与真实物权分离的情况即第三人怀有恶意,否则应推定第三人对这一情况并不知道即第三人为善意。 因为,善意恶意均是对某一客观事实的主观描述而非客观事实本身,要达到善意恶意的证明结论,就必须通过证明相应客观事实是否存在的方式来进行证明,而这里的善意对应的客观事实,就是不知道真实物权与公示物权分离的情况;这里的恶意对应的客观事实,就是知道真实物权与公示物权分离的情况。按照证明的逻辑,让第三人证明自己不知道某一情况是不可能的,而让真实物权人证明第三人知道或应当知道某一情况则是可能的。另外,知道或应当知道的表述方法其实也是基于证明逻辑的考虑,因为知道本身也是主体对客观事实的一种认识,而不是事实本身。除非第三人明确承认知道真实物权与公示物权分离的情况,否则真实物权人将很难举证证明这一事实的存在。而且法律事实往往都是根据一系列证据推理出的高度概然性结论,因而只要真实物权人能够举证证明到常人可以认同的第三人应当知道的程度,他就完成了举证责任。

      另外,还有一个值得关注的问题。如果恶意的第三人在获得公示物权后又将物权转让出去,甚至连续转让多手后,最终的受让人能否得到物权法优先保护?笔者认为,不论是第几手的受让人,能否得到物权法优先保护都要看其自身是否善意。那种认为从恶意第三人处受让物权的受让人获得物权法优先保护、不必以善意为条件的观点是不正确的。但只要多手交易中有一个是善意第三人,则真实物权人的物权追及效力即行中断。 

     2、向第三人让渡物权的是公示物权人。也就是说,如果向第三人让渡物权的并不是公示物权人,而只是不动产的占有使用人,或者甚至连占有使用人都不是,第三人误以为处分人有权处分而与其进行交易,则第三人将不能依据善意取得制度获取物权。因为,善意取得制度实际上是对第三人基于物权公示的信赖利益的保护,以达到维护交易安全的目的。如果向第三人让渡物权的根本就不是符合公示制度要求的登记物权人,第三人也就谈不上是基于对物权公示的信赖而为的交易行为,从而失去受公示制度保护的必要和前提。否则,如果仍对第三人适用善意取得,不仅会助长侵犯物权行为发生、大大降低法律对物权保护的力度,而且也是对公示制度本身的破坏。此外如果向第三人让渡物权的虽不是公示物权人,但却是真实物权人,则第三人当然也可以确定地获得物权,但这时第三人是基于正常的物权转让原理获得物权,而不是基于善意取得制度,实际上这里的第三人也并不是本文所要讨论意义上的第三人。

     3、第三人是基于有偿民事法律行为受让物权。 首先,第三人基于非民事法律行为(如继承等)受让物权的不适用善意取得 。民法中能够引起民事法律关系发生、变更的法律事实包括事件和行为,作为法律事实的行为又分为表意行为和事实行为。民事法律行为是指合法的表意行为。第三人基于非表意行为的事件、事实行为等法律事实受让物权,不适用善意取得制度,因为善意取得在本质上是基于交易第三人对物权公示的信赖利益而给予第三人的特别保护。如果第三人受让物权原本就不是由表意行为引起,当然就谈不上对物权公示存在信赖利益,善意取得制度的适用就失去法理依据。另外,这里提到的合法仅是指第三人不存在欺诈、胁迫等影响交易行为效力的非法行为,而不排斥公示物权人无权处分的因素,因为无权处分正是这里讨论的第三人物权保护问题存在的前提背景。

      其次,第三人受让物权还必须是基于民事法律行为中的有偿行为而非无偿行为(如赠予等)。善意取得制度本身就是基于交易安全需要、考虑到第三人对物权公示的信赖利益为公平起见设置的一项制度。如果第三人是无偿受让的物权,第三人就没有交易风险可言,善意取得制度的适用也就失去必要性和合理性,反而如果还将第三人置于优先保护地位,则是对真实物权人的不公。通说认为,若允许第三人依据善意取得制度无偿取得动产物 权,纯属以牺牲原所有人的利益为代价来保护无偿受让人的利益,并不合理。因而这种场合下,受让人不应受保护,即不应适用善意取得制度获得动产物权。 

      4、第三人已获得物权公示。也就是说,只要第三人还没有按法定的方法获得物权公示,即使他已经与公示物权人签订了物权转让合同、甚至已经按合同的约定向公示物权人支付了合同对价、更甚至公示物权人已将不动产交付第三人占有、使用,第三人也仍然不能基于善意取得获得该不动产物权;只有第三人已经通过物权转让获得了物权登记,第三人才能适用善意取得、获得物权法的优先保护。在第三人取得登记物权之前,真实物权人仍得主张登记之无效,恢复其对物权的享有状态,达到对抗第三人的效果。虽然,不动产物权善意取得是基于第三人对无权处分人公示物权的信赖利益的保护,而不是基于对第三人物权公示信赖利益的保护,但这并不妨碍第三人获得物权登记成为适用善意取得的前提条件 。只要参考一下动产物权中的善意取得理论,就会发现这并不难理解。善意取得,亦称即时取得,谓动产让与人纵无让与之权利,以所有权之移转或其他物权之设定为目的,善意受让该动产之占有者,取得其所有权或其他权利很明显受让人实际受让动产之占有乃是其受到善意取得制度保护的前提条件 。事实上,不论是动产还是不动产,物权法对善意第三人优先保护的内容均是第三人的物权而非债权,进行优先保护所依据的理论均是物权的公示公信制度,那么受优先保护的第三人的物权自然首先要满足物权公示公信制度的要求。动产的公示方法是占有和交付,因而,受让人实际受让动产之占有自然是动产善意取得制度适用的前提条件;不动产的公示方法是登记和变更登记,第三人获得物权登记,自然也应该是不动产善意取得制度适用的前提条件。

     5、第三人是以取得物权的意思获取的物权公示。如果第三人并没有取得物权的意思,即使他从公示物权人处获取了物权登记,也不能基于善意取得制度获得已经登记在自己名下的物权。因为在此情况下,第三人并不存在对物权公示的信赖利益。退一步讲,即使有信赖利益也至少不包括取得物权这层意思,因此善意取得制度的适用就没有必要和合理依据。  

                                 (作者单位:阜阳市中级人民法院)





0 收藏
在线咨询

律师号码归属地:吉林

点击查看完整号码 17767863099

相关阅读

  • 全站访问量

    7674

  • 昨日访问量

    28

技术支持:华律网 - 版权所有:左锦儒律师

Copyright©2004-2019 ICP备案号:蜀ICP备05003493号

免责声明:以上所展示的会员介绍、亲办案例等信息,由会员律师提供;内容的真实性、准确性和合法性由其本人负责,华律网对此不承担任何责任。