律师观点分析

原、被告双方签署了《房屋买卖合同》。合同约定：原告以四百万元的价格，购买被告房屋；因房屋上有查封，原告将第一笔购房款1602124元直接付至申请执行人的账户。因房屋有抵押，原告在支付第二笔房款前联系了抵押权人，抵押权人要求被告持《房屋买卖合同》和房屋所有权证原件到抵押权人处办理相关手续。但被告以找不到房产证原件为由拒不到抵押权人处办理手续。在原告多次催促下，被告在承诺书中向原告表示，因其个人原因无法提供房屋撤押材料，所以要求原告暂缓支付第二笔购房款，并承诺解决房屋过户所需的证件问题。被告承诺解决证件问题的期限届满后，不仅没有提供办理相关手续的房屋产权证原件，而且拒绝履行房屋撤押和过户手续。

原告委托董律师向法院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告继续履行《房屋买卖合同》；3、判令被告将房屋买卖合同约定的被告房屋过户到原告名下；4、判令被告支付原告违约金共计100000元；5、本案产生的诉讼费、保全费、律师费等费用全部由被告承担。

本案系两个自然人之间发生的房屋买卖关系，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原告与被告签订的《房屋买卖合同》的效力。二、涉案房屋是否应当过户到原告名下。

焦点一：被告经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利。原告提交的《房屋买卖合同》、承诺书、付款凭证、录音等可以形成完整的证据链，证明《房屋买卖合同》系原告与被告真实意思表示。且该《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效。第三人抗辩原告与被告恶意串通签订合同损害其合法权益，合同应为无效，但第三人未举证证明原、被告之间存在恶意串通的行为，故对第三人的该项抗辩法院不予采信。

焦点二：其一，涉案房屋系在被告与第三人婚姻关系存续期间购买的，虽该房屋登记于被告个人名下，但未有证据证明该房屋系被告个人财产，故法院认定涉案房屋系被告与第三人的夫妻共同财产。其二，出售房屋属夫妻对共同财产所做的重大处理决定，夫妻双方应取得一致意见，被告个人签订《房屋买卖合同》的行为，不能认定为其因日常生活需要行使家事代理权。根据庭审查明的事实，原告与被告签订的《房屋买卖合同》并没有第三人的签字，也未有证据证明被告对上述合同有追认行为。因此，被告单方出售房屋对第三人已经构成无权处分。其三，根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条的规定，在无权处分的情况下，善意取得的构成有三个要件，一是受让人受让不动产时是善意；二是以合理价格转让；三是已经办理不动产登记手续。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，涉案房产尚未办理变更登记手续，因此，原告不构成善意取得。综上，原告主张被告继续履行《房屋买卖合同》，将房屋过户至原告名下的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

关于原告主张的违约金10万元，根据《房屋买卖合同》第八条约定，因被告原因造成涉案房屋不能办理产权登记，除按照原告已付房价款的50%支付惩罚性违约金外，还应支付房价总款10%的违约金。现涉案房屋不能办理产权登记，原告主张10万元违约金未超出双方约定，且被告未到庭进行抗辩，法院对原告的诉讼请求依法予以支持。

综上所述，原告请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效及要求被告支付相关违约金的诉讼请求成立，法院予以支持；关于要求办理过户手续的诉讼请求于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第三百一十一条、第五百七十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：

一、依法确认原告与被告于2021年5月31日签订的《房屋买卖合同》有效；

二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金10万元；

案件受理费39600元，保全费5000元，合计44600元（原告已预交），由被告负担。