律师观点分析

【案情】

案外人彭某享有某商业区门面，2011年本案原告汪某与彭某签订为期五年的《租赁合同》，2012年年底原告汪某与彭某签订《补充协议》降低租金标准。汪某向彭某依约支付租金。2014年年初案外人彭某将门面转让给被告A公司，A公司以房屋产权人的身份要求原告汪某按《租赁合同》支付租金，汪某拒绝了A公司的要求并一直拒付租金。双方协商未果后，A公司授权B物业公司对汪某租赁门面进行断电，汪某便停止了经营且长期占据门面。A公司于另案中起诉汪某解除合同并要求支付汪某所欠租金。原告汪某则以被告A公司与被告B物业公司侵权为由起诉要求赔偿断电造成的经济损失12万元。

【判决】

人民法院经审理后认为原告汪某在租赁期间内拖欠租金的行为构成违约，但A公司应选择正当的渠道维护自己的合法权益，其授权B物业公司进行断电的私力救济行为，妨碍了原告汪某正常经营，侵害了原告汪某的合法权利。但汪某在断电后没有不定期查看恢复用电情况，属于自行扩大损失，应自行承担不利后果，最终判决两补告支付13天的租金损失3500多元。

【评析】

该案是一个典型的房屋租赁合同纠纷引发的侵权案件，作为承租方长期拒付租金并占用租赁房屋，出租方由于房屋内有承租方的设施设备，在合同期内采取强制措施极易引发侵权纠纷。

该案在庭审中存在两种观点：

一、原告汪某在租金标准产生争议的情况下拒付租金存在严重违约；被告A公司授权B物业公司断电的行为，是正常行使不安履行抗辩权的表现，不存在侵权行为。

原告汪某在庭审中一直强调被告A公司没有尽到通知义务，汪某是A公司向法院起诉后才知道A公司是租赁房屋的产权人（其间近1年半），最终以明显不符合常情被驳回。我国法律已经明确给出了合同争议产生后的法律救济途径，《合同法》第101条“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存……”汪某也可以以租金提存的方式来履行自己的义务，

《合同法》第68条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（三）丧失商业信誉；……”《租赁合同》约定租金三个月分期支付一次，超过三个月未支付租金，出租方有权单方解除合同。被告A公司授权B物业公司断电时，原告汪某已拖欠租金近一年时间，完全符合合同中止履行情形，由于原告汪某当时占据着门面，并且门面内有其装修和设施，A公司选择对自已的门店断水断电这种对汪某来说影响最小的中止履行合同的措施，其出发点是应当得到鼓励和提倡的。

《合同法》69条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”原告汪某可以通过提供担保来恢复合同履行，汪某没有积极采取合法合理的补救措施来减小损失，对其损失的扩大部分应自行承担。

二、A公司应选择正当的渠道维护自己的合法权益，其授权B物业公司进行断电的私力救济行为，妨碍了原告汪某正常经营，侵害了原告汪某的合法权利。

在该案中法院采取了第二种观点，但在结果上却只是象征性惩罚了被告，可见房屋租赁实务中如何才算是正确行使了不安履行抗辩权、行使不安履行权是否会引发侵权纠纷等诸多问题还需要进一步的探讨和研究。