李五伟律师

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  • 执业机构:浙江九段律师事务所

  • 擅长领域:房产纠纷抵押担保工程建筑法律顾问合同纠纷

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业主主张逾期办证违约金,开发商以业主委托其对设备平台进行改造导致逾期办证进行抗辩,法院酌情支持违约金

发布者:李五伟律师|时间:2018年08月10日|分类:房产纠纷 |818人看过

律师观点分析

因开发商逾期91天向业主交付产权证书,业主要求开发商按照购房合同约定支付违约金,但开发商不同意支付。

最终有十几个业主找到笔者代理此案。在笔者最初接手该案时,本以为这是一个案件事实清楚,争议不大的案件。在开庭前笔者还在想开发商能够提出怎样的抗辩理由,想来想去,感觉开发商似乎也没有什么可抗辩事由。

结果开庭时,开发商的代理律师当庭提交了《房屋装修协议书》和区政府文件一份(按相关规定,证据是不能当庭庭提交的,以防证据突袭),证明是因为业主委托开发商对房屋内的设备平台进行改造,导致与原有规划不符,因而不动产证才出现搁置。且业主与开发商所签订的《房屋装修协议书》中明确约定:甲方(业主)承诺不以装修工程质量问题以外的原因向乙方(开发商)主张权利或提出异议。除本协议明确约定的事项之外如涉及其他风险的,由甲方自行承担。

因此,开发商代理律师认为,应当由业主自行承担不动产证逾期交付的法律后果,开发商不应当承担违约责任。

针对开发商代理律师所提出的抗辩意见,笔者提出了以下几点反驳意见:

首先,对案涉房屋设备平台进行改造是开发商为了促进房屋销售而为之,业主仅是按照开发商的要求配合签订了房屋装修协议书

设备平台等的改造是开发商卖房时的一亮点,开发商所展示的样板房中就已经对设备平台进行了改造。房屋装修协议书是与购房合同签订的,目的就是为了配合开发商对房屋设备平台等进行改造

开发商专注于房地产开发建设,理应预见到对设备平台等进行改造可能产生的包括无法及时办理房屋权属证书的风险,业主对此并无预见能力,开发商也从未对房屋装修协议中的内容向业主进行说明,开发商业主存在欺诈行为。

其次,《房屋装修协议书 “除本协议明确约定的事项之外,如涉及其他风险的,由甲方自行承担”的条款属于免除开发商责任、排除业主主要权利的格式条款,该条款无效,开发商无权依据该条款免责。

最终,法院认定,改造设备平台是开发商与业主共同的意愿,双方均应认识到设备平台改造可能带来的相关风险,酌情支持了业主的违约金主张。


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