部分房屋共有人处分房屋如何处理

部分房屋共有人处分共有房屋如何处理

【案情】

三原告赵甲、赵乙、赵丙系同胞兄弟，其父赵某生前在某新村自建一座73平方米砖瓦结构房屋，2001年赵某去世，该房屋由原告赵甲居住，2006年4月2日，原告赵甲与被告张某签订房屋买卖协议，将该房屋以20万元的价格出售给被告张某，被告张某交付全部房价款并入住该房屋。被告张某并对该房屋进行大部分修缮。现三原告以赵甲私自处分该房屋的行为无效为由，请求确认原告赵甲与被告张某签订的房屋买卖合同无效；请求被告张某将房屋返还给三原告。

三原告起诉认为：其父生前在新村自建73平方米砖瓦结构房屋两间，2001年其父去世，因原告赵乙、赵丙在外地工作，该房屋由赵甲管理，2006年4月2日，原告赵甲未经两个弟弟知道，私自将房屋卖给被告张某，因该房屋系三原告父亲的财产，在父亲去世后，三原告为财产共有人，未经共有人同意，赵甲私自处分该房屋的行为是无效的，现请求确认原告赵甲与被告张某签订的房屋买卖合同无效；请求被告将房屋返还给三原告。

被告张某抗辩认为：我与原告赵甲之间签订的房屋买卖合同合法有效，二原告是基于继承得到的该房屋，在二年内没有主张权利，视为对该权利的放弃。尤其被告在接管该房屋后，对该房屋除四面墙壁外进行了大部分的修缮。法院应确认被告与原告赵甲所签订的房屋买卖协议合法有效。

【处理意见】

笔者认为：虽然原告赵甲作为该房屋共有人之一，将该房屋出售给被告张某，但是被告张某按照双方所签订的房屋买卖协议，已交付全部价款，并对该房屋居住多年及进行修缮，被告对该房屋是善意、有偿取得，根据相关法律规定，应维护被告的合法权益，故对原告请求确认原告赵甲与被告张某签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求不予支持。基此，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条的规定，判决驳回原告赵甲、原告赵乙、原告赵丙的诉讼请求。

【点评】

本案是房屋共有人之一与第三人签订的房屋买卖协议，就其房屋买卖协议效力问题，所引发的房屋交易纠纷，且该案又发生在我国《物权法》实施以前，又不适用《物权法》。关于共有财产部分共有人擅自处分共有财产的效力问题，我国民法中有明确的规定，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该意见明确规定了审理此类纠纷的裁判规则，即对部分共有人擅自处分共同共有的财产，总的规则是认定合同无效。但是第三人是善意、有偿取得的，应维护第三人的合法权益。本案被告张某与原告赵甲签订房屋买卖协议，并已交付全部价款，并对该房屋居住四年之久，在此期间除房屋四面主墙外，都进行了大量维修和建设，被告张某对该房屋属于善意和有偿取得，对张某有偿取得该房屋所有权的权益应予维护，否则，对此案确认买卖合同无效，交易房屋当时的价值和房屋状况及被告张某对房屋添附的价值在审判中都难以界定，造成裁判本案的误区。如果原告赵乙、赵丙认为对其房屋共有人有侵权，可向赵甲主张权利。基于本案的事实和相关的法律，法院作出以上判决。

【广西房产律师谢逸生最新法律评析】

以上案例适用的是旧时法律，现在用最新法律进行评析

一、本案涉及的核心法律问题

本案的核心争议在于：继承人之一赵甲在未取得其他共有人同意的情况下，将继承所得的共有房屋出售给被告张某，该买卖协议的效力如何认定，以及被告张某能否取得该房屋的所有权。这涉及共同共有财产的处分规则、无权处分合同的效力认定、善意取得制度的适用条件以及诉讼时效等多个法律问题。

二、法律依据分析

（一）共同共有财产的处分规则

根据《中华人民共和国民法典》第301条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，三原告赵甲、赵乙、赵丙在其父赵某去世后，作为法定继承人，对该房屋形成共同共有关系。赵甲未经赵乙、赵丙同意擅自出售房屋，属于无权处分。

需要指出的是，用户提供的案例援引的是《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，该条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。该条文在《民法典》施行后，其精神已被《民法典》第301条和第311条所吸收和替代。

（二）无权处分合同的效力

本案需注意合同效力与物权变动的区分。根据《民法典》第597条及相关司法解释，无权处分行为影响的是能否实现物权变动，而不影响买卖合同本身的效力。合同效力应依据《民法典》第143条关于民事法律行为有效条件的规定独立判断。赵甲与张某签订的房屋买卖协议，如不存在欺诈、胁迫、恶意串通等法定无效情形，合同本身应为有效，但能否发生物权变动则需另行判断。

（三）善意取得的构成要件

《民法典》第311条规定了善意取得的构成要件，包括：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上三项条件必须同时具备，缺一不可。

本案中，被告张某是否符合善意取得的要件，需重点关注以下问题：

第一，善意的认定。张某在购买房屋时，是否知道或应当知道该房屋存在其他共有人，是判断其是否构成善意的关键。赵甲在出售房屋时，是否向张某出示了完整的产权证明，张某是否对房屋的权利状况进行了合理审查，均影响善意的认定。

第二，合理价格的认定。2006年以20万元购买73平方米房屋，该价格是否与当时的市场行情相符，需结合当地当时房价进行判断。

第三，登记要件的满足。这是本案最关键的问题。善意取得不动产的，必须已经办理权属变更登记手续。如果房屋尚未办理过户登记，即使买受人已经支付价款并实际占有房屋，也不能适用善意取得制度取得房屋所有权。本案中，被告张某虽已交付全部价款并入住，但如果未办理房屋过户登记手续，则不符合善意取得的登记要件，不能取得该房屋的所有权。

（四）诉讼时效问题

被告张某抗辩认为二原告在二年内没有主张权利，视为放弃权利。对此需要区分以下情形：

首先，继承开始后，遗产未分割的，各继承人对遗产形成共同共有关系。继承人之间因遗产权属发生的纠纷属于物权纠纷而非继承权纠纷，不适用诉讼时效的规定。因此，赵乙、赵丙作为共有人主张权利，不应受诉讼时效的限制。

其次，确认合同无效之诉不受诉讼时效限制。如果原告主张合同无效，该请求权属于确认之诉，不适用诉讼时效的规定。

再次，如果共有人主张赔偿损失，则适用诉讼时效的规定，时效期间为三年，从知道或应当知道权利受到损害之日起计算。

三、对本案处理意见的评析

用户提供的“处理意见”认为被告张某系善意、有偿取得该房屋，应维护其合法权益，并依据《民法通则》意见第89条判决驳回原告诉讼请求。对此，笔者认为该处理意见存在以下值得商榷之处：

第一，法律适用问题。 《民法通则》意见第89条虽规定第三人善意、有偿取得共有财产的应维护其合法权益，但该规定更侧重于对善意第三人的保护，而非对合同效力的简单认定。在《民法典》已施行的背景下，应依据《民法典》第311条的善意取得制度进行分析。善意取得需要满足登记要件，本案中房屋是否已办理过户登记是决定能否适用善意取得的关键事实。

第二，事实认定问题。 本案中被告张某是否真正构成“善意”存在疑问。赵甲出售的房屋系其父遗产，赵乙、赵丙作为共有人长期在外地工作，张某在购买时是否知晓该房屋存在其他共有人，是否尽到了合理的审查义务，均需进一步查明。

第三，法律后果问题。 即使认定张某构成善意取得，也应当依据《民法典》第311条的规定，由原所有权人（即其他共有人）向无处分权人（赵甲）请求损害赔偿。本案中，赵乙、赵丙的合法权益不应因赵甲的无权处分行为而完全丧失，其有权要求赵甲赔偿相应损失。

第四，关于合同效力与物权变动的区分。 本案中，即使房屋买卖合同有效，也不意味着张某当然取得房屋所有权。在未办理过户登记的情况下，物权并未发生变动，张某不能依据善意取得制度取得房屋所有权，但可以依据有效的买卖合同向赵甲主张违约责任。

四、结论与建议

综合以上分析，本案的处理应当区分以下层次：

合同效力层面：赵甲与张某签订的房屋买卖协议，如不存在法定无效情形，应认定为有效合同。

物权变动层面：如房屋未办理过户登记，张某不能依据善意取得制度取得房屋所有权，赵乙、赵丙作为共有人有权主张返还房屋。

损失赔偿层面：赵乙、赵丙因赵甲的无权处分行为遭受损失的，有权向赵甲主张损害赔偿。

诉讼时效层面：继承人之间因遗产权属发生的纠纷不适用诉讼时效的规定，被告张某关于原告超过二年未主张权利即视为放弃的抗辩不能成立。

因此，本案更为合理的处理方式应当是：确认赵甲与张某之间的房屋买卖合同有效（如无其他无效情形），但因未办理过户登记，张某不能取得房屋所有权；赵乙、赵丙有权要求赵甲赔偿因擅自处分共有房屋造成的损失。具体裁判结果需结合房屋登记状况、张某是否善意等具体事实综合认定。