律师观点分析

上诉人王XX与上诉人中XX公司（以下简称生态农业公司）租赁合同纠纷一案，均不服湖北省潜江市人民法院(2017）鄂9005民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王XX及其委托诉讼代理人王XX，上诉人生态农业公司的委托诉讼代理人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王XX上诉请求：撤销一审判决第三项和第四项，改判生态农业公司补偿王XX配套生产设备和设施资产182423元。事实和理由：2007年12月26日，王XX与生态农业公司签订《XX大工业城电力设施管理及供用电协议》，约定“变电器及配套的部分由潜江市XX公司购买并使用，产权属于潜江市XX公司”。由此可见，王XX购置相关电力设备并投入到生产使用是得到生态农业公司的同意。王XX于2007年12月26日前购置变压器和通电线路设施，该设备已成为该工厂不可侵害的一部分，生态农业公司应对王XX配套生产设备和设施资产足额赔偿。生态农业公司于2015年1月起未尽出租人的义务，多次断水断电，导致王XX不能正常生产经营，造成近10万元的经济损失，生态农业公司索要5万元的租金没有事实依据，实际支付租金的金额应在扣除实际损失后再予以支付。
生态农业公司辩称，1、一审法院判决王XX自行安装的变压器等设施应自行拆除，程序合法，判决正确，应驳回王XX的上诉请求。2009年，王XX需要大量供电，原供电量不足以支持王XX的潜江市XX公司，后王XX借用XXX的名义安装变压器并缴纳电费。该变压器是XXX帮助王XX才同意以其名义建设的，并没有加价创造利益，也没有收取占用场地费用。其次，该协议并没有约定在合同解除时，XXX应进行赔偿，根据最高院的相关规定，一审法院判决王XX自行拆除变压器和通电设施正确，应当驳回王XX的上诉。2、王XX与生态农业公司签订的租赁合同是2014年12月31日到期，合同到期后，王XX拒不归还场地及房屋，依据《中华人民共和国合同法》第235条及最高院的相关司法解释，一审判决正确，请求二审法院依法驳回王XX的上诉请求。
生态农业公司上诉请求：撤销一审判决第二项和第五项，改判王XX自行拆除在租赁场地自建房屋（1200㎡）并承担经济损失500000元，或发回重审。事实和理由：王XX在一审中提交张XX出具的“关于承租人XX大工业城原食品公司大院及厂房的说明”，属于证人证言，张XX无正当理由未出庭作证，无法确定该说明的真实性，不应采信。王XX（乙方）与江汉石油管理局（甲方），江汉石油管理局农林处（合同执行单位）签订《房屋租赁合同》，约定“2012年以前乙方自建房屋，是甲方书面同意建的，若遇上级征用按局有关规定协商解决，非甲方书面同意的，合同期满乙方不续租，乙方自行解除。”该约定中的遇上级征用按局有关规定协商解决，是指出租方在合同期内对自建房屋可再利用的征用，从公平角度考虑给予补偿。而XX大工业城需全部整体拆除，出租方不可能再使用，该合同属于合同期满后正常终止，王XX应依约搬出全部物件。一审判决生态农业公司支付王XX在租赁期间自建、重建的房屋补偿款于法无据。江汉油田从2000年左右为帮助后湖农场缓解再就业压力，向王XX提供了近4000平方米的场地和场地上近10栋房屋供其使用，每年只象征性收取至多1万元的租金，生态农业公司至今收取的租金不足10万元。王XX为扩大生产在2002年左右扩建了部分房屋，十几年过去，当年扩建的房屋已破损不堪没有使用价值，扩建费用也作为成本分摊到合同履行期内。生态农业公司没有同意王XX自建维修房屋，即使生态农业公司同意王XX扩建房屋，但双方对扩建费用的承担约定不明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担的规定，公平合理地处理。
王XX辩称，1、关于证据不足方面。生态农业公司认为张XX签字的证据属于证人证言，实际上该证据属于书证，通过该书证的内容可以证明王XX对承租房屋进行修建合法有效，是经过生态农业公司以前的上级单位同意修建的，在合同解除时，应当予以补偿。2、对合法按规定按双方约定修建的房屋进行依法补偿符合法律规定，一审法院对此项事实的支持符合法律规定，是正确的。3、本案中，解除合同是属于生态农业公司的单方行为，王XX存在过错，也没有对生态农业公司造成任何损失，不应当由双方来分担损失，本案不属于适用公平原则的情形。
王XX向一审法院起诉请求：判令生态农业公司补偿王XX建设费用520000元，后变更诉讼请求：判令生态农业公司补偿王XX配套生产设备和设施资产182423元，重建房屋553500元，评估费20000元，共计755923元。生态农业公司反诉请求：1、确认生态农业公司与王XX之间的租赁合同关系已终止，判令王XX返还所占用的XX大工业城院内的房屋及场地（4000㎡）；2、判令王XX自行拆除在租赁场地自建房屋（1200㎡）；3、判令王XX支付生态农业公司的房屋及场地的使用费51250元（从2015年1月1日暂计算至2018年10月1日止）；4、判令王XX承担经济损失500000元。
一审法院认定事实：2000年至2013年，王XX租赁生态农业公司位于潜江市广华办事处原XX大工业城院内的房屋、场地，用于开办床垫材料公司。2014年5月19日，王XX（乙方）与江汉石油管理局（甲方），江汉石油管理局农林处（合同执行单位）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：江汉石油管理局将位于XX大工业城院内4000㎡的房屋、场地出租给王XX开办床垫材料公司，租赁期限为一年（从2014年1月1日起至2014年12月31日止），年租金为10000元，合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定。同时，王XX与江汉石油管理局农林处XXX签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：一、合同期满后，乙方有优先续租权；二、双方就2012年以前自建房屋如何处置问题一直存在争议，未能达成一致意见，为保证2014年以后合同顺利签订，暂且搁置2012以前相关问题；三、此补充协议与房屋租赁合同具有同等法律效力。房屋租赁合同期满后，因XX大工业城需整体拆除，生态农业公司未与王XX续签房屋租赁合同，并从2015年1月开始，多次通知王XX搬迁。王XX以其在租赁期间经江汉石油管理局资产处领导同意，自建、重建的房屋未给予补偿为由，拒绝搬迁。2017年4月14日，生态农业公司切断该租赁场地电源。之后，王XX自行安装变压器和通电线路。2017年6月4日，生态农业公司实地核查，确认王XX在租赁期间重建房屋面积为1900㎡，自建房屋面积为1200㎡。2017年9月28日，王XX向一审法院提起诉讼，生态农业公司向一审法院提起反诉。本案在审理过程中，王XX向一审法院提出鉴定申请，1、要求对其在租赁期间购买的电力设施、锅炉等资产价值进行评估；2、要求对其在租赁期间（2003年度）自建和重建的房屋成本价值进行评估。一审法院分别委托潜江市XX，湖北XX公司进行评估。
2018年8月7日，潜江市XX作出潜伟评报字【2018】第24号王XX与江汉石油管理局农林处租赁合同纠纷一案资产评估报告，评估价值为182423元。2018年12月25日，湖北XX公司作出湖北玖誉潜估字（2018）鉴字第003号房地产估价报告，评估价值为553500元。
另查明：中国石化集团江汉石油管理局农林处现更名为中XX公司。
一审法院认为，王XX与生态农业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。根据《中华人民共和国合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，王XX在承租期间，经江汉石油管理局资产处领导同意，对租赁房屋进行自行维修，局部改建。2017年6月4日，生态农业公司对王XX在租赁期间重建、自建房屋面积予以确认。王XX主张生态农业公司补偿其在租赁期间自建、重建房屋费用的诉请于法有据，一审法院依法予以支持。王XX在《房屋租赁合同》期限届满后，未经生态农业公司同意，自行在租赁场地安装的变压器和通电线路等设施应自行拆除。王XX未按合同约定的期限返还承租的房屋、场地，对此应承担民事责任。故生态农业公司要求王XX返还租赁房屋、场地及占用租赁房屋、场地的使用费的反诉请求，符合相关法律规定，一审法院依法予以支持。生态农业公司要求王XX自行拆除其在租赁场地自建房屋及承担经济损失的反诉请求没有法律依据，一审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、王XX于该判决生效后七日内返还生态农业公司出租的房屋、场地；二、生态农业公司于该判决生效后七日内支付王XX在租赁期间自建、重建的房屋补偿款553500元；三、王XX于该判决生效后七日内支付生态农业公司房屋租金50000元；四、驳回王XX的其他诉讼请求；五、驳回生态农业公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元、反诉费4608元、鉴定费12000元，共计25608元，由王XX负担案件受理费4336元、反诉费2558元，生态农业公司负担案件受理费4664元、反诉费2050元、鉴定费12000元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明，2014年5月19日，王XX（乙方）与江汉石油管理局（甲方），江汉石油管理局农林处（合同执行单位）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：2012年以前王XX自建房屋，是江汉石油管理局同意建的，若遇上级征用按局有关规定协商解决，非江汉石油管理局书面同意的，合同期满王XX不续租，王XX自行拆除。
潜江市XX公司于2006年、2007年购置变压器等电力设施和部分设备。潜江市XX对上述设施和设备作出潜伟评报字【2018】第24号资产评估报告。
2018年12月25日，湖北XX公司作出湖北玖誉潜估字（2018）鉴字第003号房地产估价报告，该评估报告选取成本法进行估价，综合分析影响房地产价格的各项因素，如区位状况等，按照成新率30-60%评估王XX自建、重建的房屋的价值。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，王XX与生态农业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同期满后，生态农业公司未与王XX续签房屋租赁合同，并多次通知王XX搬迁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。王XX应于合同期满后向生态农业公司返还租赁物。王XX未及时向生态农业公司返还租赁物，可以参照王XX与生态农业公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，故王XX应从2015年1月1日起按照年租金10000元的标准，向生态农业公司支付至其实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费。
王XX上诉请求生态农业公司补偿王XX配套生产设备和设施资产182423元。本院认为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，潜江市XX公司于2006年、2007年购置变压器等电力设施和部分设备，不论是否形成附合物，均无权要求生态农业公司进行补偿。故本院对王XX该上诉请求不予支持。
生态农业公司上诉称，王XX在一审中提交张XX出具的“关于承租人XX大工业城原食品公司大院及厂房的说明”，属于证人证言，张XX无正当理由未出庭作证，不应采信。本院认为，张XX的证明，属于证人证言，虽然其未出庭作证，接受双方当事人的质询，但结合王XX与江汉石油管理局，江汉石油管理局农林处签订的《房屋租赁合同》，约定2012年以前王XX自建房屋，是江汉石油管理局同意建的，若遇上级征用按局有关规定协商解决，非江汉石油管理局书面同意的，合同期满王XX不续租，王XX自行拆除。王XX与江汉石油管理局农林处XXX签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定双方就2012年以前自建房屋如何处置问题一直存在争议，未能达成一致意见，为保证2014年以后合同顺利签订，暂且搁置2012以前相关问题。由此可见，如果2012年以前王XX自建房屋，未经江汉石油管理局书面同意的，合同期满王XX不续租，王XX自行拆除，就不存在涉案《房屋租赁合同补充协议》中约定的双方就2012年以前自建房屋如何处置问题一直存在争议，未能达成一致意见。由此可以佐证原江汉石油管理局国有资产管理处的工作人员张XX的证明的真实性，王XX在租赁期间自建、重建的房屋是经原江汉石油管理局国有资产管理处同意。一审法院对张XX的证明予以采信，并无不当。
生态农业公司上诉称，一审判决生态农业公司支付王XX在租赁期间自建、重建的房屋补偿款于法无据。本院认为，王XX在租赁期间自建、重建的房屋是经原江汉石油管理局国有资产管理处同意。双方在合同履行过程中及合同履行期限届满后，均未对王XX自建、重建的房屋达成协议。合同终止履行后，生态农业公司应对王XX自建、重建的房屋按现有价值予以补偿。至此，王XX自建、重建的房屋归生态农业公司所有，是否对王XX自建、重建的房屋进行拆除，应由生态农业公司决定，处置权在生态农业公司，生态农业公司无权要求王XX对其自建、重建的房屋进行拆除。关于补偿的数额问题，湖北XX公司选取成本法进行估价，综合分析影响房地产价格的各项因素，如区位状况等，按照成新率30-60%对王XX自建、重建的房屋的价值进行评估，在无其他证据能推翻该评估意见的情况下，生态农业公司应按该评估价值向王XX支付在租赁期间自建、重建的房屋补偿款553500元。生态农业公司认为本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定来处理，因王XX自建、重建的房屋不属于扩建房屋，而该规定系针对扩建费用，不适用于本案，故本院对生态农业公司该上诉理由不予支持。
生态农业公司上诉请求王XX承担经济损失500000元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因生态农业公司对该上诉请求没有提供证据予以证实，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、维持湖北省潜江市人民法院(2017）鄂9005民初2006号民事判决第一、二、四项，即王XX于本判决生效后七日内返还中XX公司出租的房屋、场地；中XX公司于本判决生效后七日内支付王XX在租赁期间自建、重建的房屋补偿款553500元；驳回王XX的其他诉讼请求。
二、撤销湖北省潜江市人民法院(2017）鄂9005民初2006号民事判决第三、五项。
三、王XX于本判决生效后七日内支付中XX公司房屋占有使用费（按照年租金10000元的标准，从2015年1月1日起至王XX实际向生态农业公司返还租赁物之日止）。
四、驳回中XX公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9000元、反诉费4608元、鉴定费12000元，共计25608元，由王XX负担案件受理费4336元、反诉费2558元，中XX公司负担案件受理费4664元、反诉费2050元、鉴定费12000元。二审案件受理费19068元，由王XX负担4786元，中XX公司负担14282元。
本判决为终审判决。