凯升公司租赁合同纠纷案

律师观点分析

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

（2020）粤01民终16979号

上诉人（原审被告）：黄某，男，1990年2月28日出生，汉族，身份证住址湖北省汉川市。

委托诉讼代理人：赵某芊，广东兆某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广东凯某投资发展有限公司，住所地:广州市白云区同德街西槎路**之一。

法定代表人：张某茂，总经理。

委托诉讼代理人：卢愿光，广东天穗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓艳丽，广东天穗律师事务所律师。

上诉人黄某因与被上诉人广东凯某投资发展有限公司（以下简称：凯某公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理。本案现已审理终结。

黄某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回凯某公司的全部诉请；3.一、二审案件受理费由凯某公司承担。事实和理由：一、涉案场地11月份是凯某公司实际使用，黄某无需缴纳场地占用费。因黄某在2019年10月15日已撤场，该场地由凯某公司实际控制，黄某在此期间未产生任何经济效益，而凯某公司接管涉案场地为会员提供消费，是凯某公司实际占用涉案场地最好的证据。黄某在2019年9月初因经营不善本想关店，但为迎接2019年10月1日的70周年国庆，经所在街道维稳部门劝阻，不得已负债经营到2019年10月15日，所以应当充分考虑黄某为“国庆维稳工作”作出的巨大牺牲，不应当支付2019年10月16日至2019年11月30日的场地占用费。如果在2019年9月1日关店，黄某在2019年8月份仅仅拖欠72400元，根本不会产生后来这么多的场地占用费。二、凯某公司涉案场地电费收费过高，黄某多缴的电费，足以抵扣拖欠的水电费。自黄某2016年5月13日进场经营后，缴纳电费都是按1.6元/度的标准缴纳，而实际上凯某公司是按0.8元/度的标准向供电局缴纳，凯某公司多缴纳电费长达42个月，多缴纳电费的金额达数十万元，远超2019年7月至10月的水电费127986元。综上，黄某拖欠的场地占用费、水电费、管理费=场地占用费211000元（8月份72400元+9月份92400元+10月份2000元）+水电费0元（与黄某多缴的电费抵扣）=223000元。因涉案租赁合同无效，凯某公司本应向黄某退还已支付的252000元保证金。上述两项相减，黄某并未拖欠凯某公司场地占用费、水电费、管理费。三、黄某保留追究凯某公司退还其余多交电费的权利。

凯某公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、涉案场地我方接管，目的是为了防止发生群体事件，期间产生的占用费应由黄某承担。二、关于水电费的问题，黄某在一审中对水电费部分无异议，根据双方租赁合同第七条第三款的明确约定，黄某按我方约定的单价及时缴纳水电费，该条款真实有效，二审前黄某也未有异议。黄某对水电费问题未在一审中提起反诉，本案中不应予以处理。

凯某公司向一审法院起诉请求：1.黄某向凯某公司支付拖欠的租金、水费、电费、管理费共计493586元（包括2019年8月-11月租金349600元、2019年7月-10月水电费127986元、2019年8月-11月管理费16000元）；2.黄某向凯某公司支付逾期支付租金、水费、电费、管理费的违约金共计292349.06元（每月违约金从当月应当交费的次日起开始计算，计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由黄某承担。

一审法院经审理查明：

2016年5月13日，凯某公司（出租人，甲方）与黄某（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市白云区同德街西槎路某号凯某国际广场6楼6A房屋（以下简称涉案场地）出租给乙方作商业使用，建筑面积（包括使用及公摊）2000平方米；2016年8月16日至2018年8月15日，每月租金80000元、管理费4000元；2018年8月16日至2020年8月15日，每月租金92400元、管理费4000元；2020年8月16日至2022年8月15日，每月租金101640元、管理费4000元……租金及管理费按月结算，由乙方在每月5日前缴交；合同签订日须交纳首期租金84000元；乙方向甲方交纳保证金252000元；乙方须于每月5日前准时足额向甲方缴交当月的租金、管理费及上月的水电费（含自用的公摊）等，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按欠缴金额的5%向甲方支付违约金；逾期15天乙方未清缴所有欠费的，甲方有权终止合同、收回承租房屋，不退履约保证金，甲方有权对该房屋内所有设备进行处理，对于处理设备后仍不足以支付所欠金额的要求乙方赔偿损失等。

上述合同签订后，黄某向凯某公司支付保证金252000元，并将涉案场地经营健身房。期间，黄某自2019年8月开始欠付凯某公司租金（8月租金已支付2万元）、管理费及欠付自2019年7月起的水电费，凯某公司多次催缴未果。

2019年10月15日，凯某公司向黄某发出《告知函》，限黄某在当日18:30时前缴清所有欠费，逾期将于2019年10月16日零点采取停水电、锁门措施。

2019年10月29日，凯某公司再次向黄某发出《告知函》，限期黄某缴清欠费，否则将于2019年10月31日收回涉案场地。

2019年11月6日，黄某及及在其在涉案场地设立的炬风公司向凯某公司发出《申请》，主要内容为：因公司自身经不善，产生巨额亏损、资金链断裂，导致健身房无法继续运营。经多方努力仍然找不到合适的公司接手，为避免产生更大的损失和不良后果，该公司决定关闭炬风健身俱乐部运营。2019年10月31日24时将六楼租赁的面积退回物业，所造成的三个月租金及水电费39.7186万元，员工工资约15万元，会员费、私人教练课程等所有费用，由我公司承担负责解决。在关闭期间请物业方给予积极配合，争取最大限度化解会员和私教的矛盾，妥善处理好问题。处理结束后，健身房的器材设备将进行处理、减少亏损。凯某公司将无条件积极配合街道、物业处理好后期有关事宜等。

2019年11月21日，炬风公司向凯某公司出具《承诺书》，主要内容为：为了维护炬风健身俱乐部广大会员的合法权益，街道、同德派出所要求维护社会稳定，要求双方自行平等友好协商，炬风健身俱乐部现有的会员2019年12月31日之前移至浩然游泳健身房协商解决。炬风健身俱乐部拖欠原有的员工工资及私教课程的课时费2019年12月31日之前由黄某老板自行负责。拖欠物业的租金由炬风健身房俱乐部黄某老板承担。

2019年11月22日，炬风公司向健身房会员发出《通知》，告知会员健身房于2019年11月30日闭馆。

诉讼中，凯某公司明确涉案租赁合同的合同相对方为黄某，并表示同意在黄某欠付的款项中直接抵扣黄某交纳的保证金252000元。黄某对凯某公司主张的水电费期间和数额予以认可。黄某提交《通知》、《温馨提示》等证据拟证明凯某公司于2019年11月1日已收回涉案场地自行管理，为会员提供健身服务。其中一份《通知》为同德凯某国际广场管理处于2019年10月31日发出，主要内容为：因炬风健身俱乐部黄某违反合同条约，拖欠我司三个月租金、水电费、物业管理费397186元未交予。现接总公司通知，限于贵司清场完毕2019年11月1日上午9:00交回我司，由我司人员现场接管，贵司工作人员做好不用上班安排，望各工作人员配予工作。《温馨提示》为同德凯某国际广场管理处于2019年11月2日向健身房会员发出，主要内容为：我物业为保护广大会员消费权益自从2019年11月1日起，此店只提供场地开放给予会员籍锻炼暂不收任何费用，不售卖任何产品和私教课程。如有任何在此场地与推销人员产生金额私下交易都属于私人交易行为，不属于管理处管理范围，本物业概不负责，如需办理续卡，请在前台留下资料登记，如恢复正常运作，另作通知，请知悉。凯某公司对上述证据真实性予以确认，但关联性不予确认，并表示该组证据反而能证明因黄某经营不善物业继续经营，会员闹事影响重大，在这样的背景下，为了维护社会稳定，在街道办等部门的要求下，凯某公司在没有收取任何费用的情况下，自行投入大量的人力物力暂时接管了涉案场地，目的是为了协助黄某平稳度过过渡期，避免公众闹事事件，故2019年11月期间，健身房的实际使用这应该还是黄某，其应当承担该月的租金。

另，经一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案场地所在建筑物的产权及规划报建情况，该局复函表示暂未核查到核发《建设工程规划许可证》的记录及产权信息。凯某公司在本案中提起诉前财产保全的申请，并预付保全费4450元。

一审法院认为：

涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故原被告双方就涉案场地签订的《广州市房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。虽涉案租赁合同无效，但凯某公司有权要求黄某参照合同约定向黄某主张占用涉案场地期间的场地占用费及管理费用，故凯某公司主张的应为场地占用费。现黄某对凯某公司主张欠付租金、管理费的期间存在争议，认为应计至2019年10月15日，故本案的争议焦点是黄某应向凯某公司支付场地占用费、管理费截至时间问题。对此，（一）黄某抗辩涉案场地已于2019年10月16日开始一直处于停电状态导致涉案场地无法继续经营，因现有证据不足以证明，故一审法院不予采信。（二）黄某提交同德凯某国际广场管理处发出的通知，拟证明凯某公司于2019年11月1日接管涉案场地，故凯某公司无权再主张2019年11月1日的场地占用费。凯某公司表示由于黄某自身原因导致无法继续经营涉案健身房，并因此导致大量已办理会员权益受到影响，为此涉案场地所在的街道等部门因此介入协调监督黄某退场事宜，凯某公司在此情况下，为了避免发生群体性事件，接手继续经营健身房至2019年11月底，该陈述能够与双方的举证相互印证，另外，同德凯某国际广场管理处向健身房会员发出的《通知》内容也能反映凯某公司在接管期间只是供已办卡的会员锻炼，此与凯某公司的上述陈述也相一致。故一审法院对凯某公司主张自2019年11月1日起至2019年11月30日期间，其接管涉案场地是应街道等部门要求为避免发生群体事件而代黄某对涉案场地进行管理的意见予以采信。黄某作为健身房的负责人员，在已经收取大量会员预付款项，且在会员大量预付款项未消费完的情况下，因自身原因导致无法继续经营健身房，理应在退出涉案场地前先处理好会员款项的退还等事宜，现凯某公司在黄某未及时处理该事宜的情况下，凯某公司为了避免群体事件发生，暂时接管涉案场地为会员提供消费的行为不应视为凯某公司已收回涉案场地，该接管期间产生的占用费应由黄某自行承担。综上，黄某抗辩涉案场地的占用费应计至2019年10月15日的意见缺乏理据，一审法院不予采纳。凯某公司主张占用费计至2019年11月31日的意见有据，一审法院予以支持。双方签订的租赁合同约定2019年8月至2019年11月期间的租金和管理费分别为92400元/月和4000元/月，凯某公司主张的占用费可参照该标准计付。扣除黄某已支付2019年8月的租金2万元，上述期间的占用费应共计为349600元，管理费共计为16000元。另凯某公司主张黄某欠付2019年7月至10月的水电费共计127986元，黄某对此予以认可，一审法院对凯某公司主张黄某欠付的水电费数额予以确认。故凯某公司主张黄某支付拖欠的占用费、水电费、管理费共计349600元+16000元+127986元=493586元有据，一审法院予以支持。因涉案租赁合同无效，凯某公司本应向黄某退还已支付的252000元保证金，现双方均同意在黄某欠付凯某公司的上述费用中抵扣，故本案中黄某应向凯某公司支付的欠付款项应为241586元。

因双方签订的租赁合同无效，凯某公司要求黄某支付逾期支付费用违约金缺乏依据，一审法院不予支持。

关于黄某要求追加炬风公司作为本案黄某参加诉讼的意见。涉案租赁合同由黄某签署，现凯某公司明确其合同相对方为黄某，现有证据不足以证明黄某签署合同时代表炬风公司签订，虽双方就租赁事宜沟通期间，黄某曾以炬风公司的名义发出过通知，但此并不能视为炬风公司即已变更为涉案租赁合同的相对方，故黄某的上述意见无据，一审法院不予采纳。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月2日作出判决：一、本判决生效之日起五日内，被告黄某向原告广东凯某投资发展有限公司支付欠付的场地占用费、水电费、管理费共计241586元；二、驳回原告广东凯某投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5830元，由原告广东凯某投资发展有限公司负担3368元，被告黄某负担2462元；保全费4450元，由原告广东凯某投资发展有限公司负担2571元，由被告黄某负担1879元。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。

二审审理期间，黄某向本院提交一组水电费缴费单，拟证明凯某公司向其收缴电费标准是1.6元/度，而实际是按0.8元/度标准向供电局缴纳的，致黄某多缴纳电费数十万元。凯某公司未提交新证据。

经组织质证，凯某公司对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予认可，认为涉案物业是其从第三人处承租的，电费也非按照0.8元/度标准缴纳。

本院经审查，对上述证据的真实性予以采信，但对关联性不予确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对黄某的上诉，本院认定如下：一、关于占用费问题。黄某认为其于2019年10月15日已撤场，无需缴纳其后计算至2019年11月底的场地占用费，但事实上，黄某因自身原因导致无法继续经营涉案健身房，大量已办会员权益受到影响，凯某公司在街道等部门介入协调监督黄某退场事宜的情况下，接手经营至2019年11月底，目的是为妥善处置后续纠纷，因此，不能视为正式收回涉案场地，一审认定该接管期间产生的占用费由黄某自行承担，理由正当充分，并无不妥，本院予以维持。二、关于电费收费标准及抵扣问题。黄某认为凯某公司按照0.8元/度向供电局缴纳，但并没有提供证据证明；其在一审中对凯某公司主张的水电费计算期间和数额亦予以了认可。因此，对其上诉请求，本院不予支持。至于双方当事人就其他时间段范围内电费问题发生的争议，可以另寻其他途径解决。

综上所述，黄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且理由阐述充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4928元，由黄某负担。

本判决为终审判决。

审判员　　戴俊英

二〇二〇年十月三十日

书记员　　张家齐

黄咏欣