随着社会主义市场经济的发展，由于受政府法律政策变动、原材料价格涨跌等因素的影响，在我国商品房预售经济活动中情势变更事由会大量出现，情势变更原则的适用也就不可避免。本文从情势变更的概念，适用条件，产生的法律后果出发，分析情势变更原则在商品房合同纠纷中的适用。
关键词：商品房预售合同 情势变更 合同纠纷
近年来，因房价高涨，国家连续出台房地产市场调控政策，由此时常伴随着“退房潮”“建设项目暂停”的出现，一些商品房买受人、开发商以“情势变更”为由请求人民法院判决撤销合同。在政策宏观调控下如何适用情势变更，成为一个中国值得关注的问题。
一、情势变更的概念
情势变更原则，是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，根据契约严守原则，当事人必须严格履行合同，但是法律也同时根据诚实信用原则，以情势变更原则作为例外和补充。所谓情势变更原则，在理论上有广义和狭义之说。广义的情势变更原则，一般指由于不可抗力或者一方当事人虽无过失但无法预见、无法防止的外因，致使双方签订的合同无法履行或者不能全部履行，如果继续履行将显失公平，因而允许变更或者解除合同的法律制度。这种广义的情势变更，既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件，类似于英美法的“合同落空”的法律原则。而狭义的情势变更原则不包括，而是指作为合同赖以存在的客观基础和外界环境发生了不可归责于当事人的根本变化，使一方当事人处于极为不利的境地，如果继续履行合同，将会给该方造成显失公平的损害后果。
二、情势变更原则在预售商品房案件中的适用条件
(一)情势变更的基础是预售商品房合同合法有效。
商品房预售合同合法成立是适用情势变更的基础条件。在商品房预售中，房地产开发企业与买受人参照《商品房销售管理办法》或自行订立的商品房买卖合同须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规以及国家对商品房买卖的政策规定。对因不符合国家法律、政策而导致的合同无效或者可撤销、可变更的合同因其签订时即不具有效力或者可适用可撤销、可变更制度的调整，因而不能适用情势变更。
(二)须有情势变更的客观事实。
商品房预售中的情事，是商品房预售行为成立时，作为行为成立基础的客观事实和状况，如物价、汇率、币值、预售房毁损、政策变化等。变更，是指这些客观事实发生了非当事人所能预见到的异常变化。具体判断是否构成情势变更，应以是否导致行为基础丧失，是否致使当事人目的不能实现，及是否造成对价关系障碍，作为判断标准。
(三)情势变更事由发生在预售合同成立并生效之后履行完毕之前
情势变更原则要求导致情势变更的事由发生在合同履行的过程中，具体来说就是商品房预售合同的签订到商品房移转登记手续的办理这一区间中，如果相关情势发生在商品房预售合同签订之前或者签订之时，即使有一方当事人对此情势并不知情，也不得适用这一原则，而要适用有关重大误解或者认识错误的相关规则。如果情势变更发生在商品房预售合同履行完毕之后，则对商品房预售合同的订立及履行都不产生影响，没有情势变更的适用。
(四)情势变更事由在当事人订约之时无法预见。且不可归责于当事人
无法预见是指当事人在订约时对其后发生的情势变化既无实际上的预料，也无应当预见而未预料的情形。不可归责于当事人是指情势变更的发生并非因当事人主观上的故意促使或过失。如果买受人有迟延履行的行为，则其在迟延履行后遭遇的情势变化不得作为情势变更处理，因为其迟延履行行为具有过错，那么因此而产生的风险应由其承担;如果买受人因经验不足，对市场判断不准确导致履行风险增加的，增加的风险也应由其承担;如果买受人履行不能系可归责于第三人的情形，应由该第三人承担相应责任，不得据此请求情势变更。
(五)继续履行原合同对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的
此项是对情势变更适用的程度限制。判断是否构成情势变更, 应以是否导致合同基础丧失、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍等作为判断标准。对于买受人而言，其订立合同的目的主要为取得商品房所有权，如果其取得商品房所有权的目的无法实现，则应允许其依照情势变更进行救济。如地方政府在政策中确定，购买第三套住宅一律不予办理房地产登记，合同的目的已然无法实现，继续履行对该方当事人已无实际意义，应允许其依据情势变更制度撤销。
三、情势变更原则在商品房预售纠纷中适用的法律后果
(一)变更合同有关内容，继续履行合同
1.延期履行合同。此种情况实际上是指履行期限的变更，其主要适用于在合同履行期限内发生了情势变更而阻碍合同的如期履行，当事人希望继续履行合同义务，同时情事的发生只是暂时的。从鼓励交易的目的出发，如果延期或分期能够消除情势变更所导致的不公平的后果，则应采取此种方式，而不宜采取解除合同的方式。
2.变更交付的标的物,。在预售商品房合同中，开发商交付的应该是特定物，因为情势变更的事由，致使原标的物不能交付，可以等价的同等数量的同类物代替给付。
(二)解除合同
由于情势变更的发生，导致合同双方的对价关系完全被破坏，合同的目的已经丧失，通过上述救济手段，仍然不嫩那个消除显失公平的后果，就应解除合同，以彻底消除显失公平的现象。
四、结语
综上所述，情势变更原则作为一项重要法律制度，其是契约严守原则的必要补充，亦在调整市场经济活动方面发挥着重要的作用。我国的《合同法解释二》第二十六条为情势变更原则适用提供了法律依据，通过适用情势变更原则，使显失公平的商品房预售合同得以变更或解除，有利于实现合同法公平公正的价值目标，贯彻和体现民法的公平、诚实信用原则，有利于保护交易安全，促进商品房流转，稳定社会经济秩序，也有利于立法上向先进的国家看齐，加快我国与国际的接轨。
