当事人向法院申请查封房屋，却发现房屋已经被出售给第三人但尚未过户，对于法院能否查封以及查封之后第三人是否能提出解除查封的请求，为司法实践中常见的问题。
笔者认为对被执行人出售给第三人的未过户房屋，第三人只有证实其已支付全部价款并实际占有并对未办理过户登记无过错的，人民法院才不得对房屋执行。具体的依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条 之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该条款来看，对被执行人已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件须满足四点：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已实际占有该房屋；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。在实践中如何理解和适用该条款需要从以下几方面分析：
一、被执行人将需要办理过户登记的房屋出卖给第三人，第三人主张已支付全部价款并实际占有、使用标房屋的，应当结合第三人的付款方式、资金来源及流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定付款情况，尤其对于现金交易，更应详细了解当事人的收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况，以排除合理怀疑，避免被执行人与第三人恶意串通、转移资产以逃避执行的情形。
此外，对于第三人是否实际占有房屋，无论是第三人直接占有还是间接占有，只要第三人能够实现对房屋的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立，至于其是否将房屋出租等并不影响对占有的认定。但需注意，第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前，查封之后才实现对标的物的占有，不影响法院查封、扣押、冻结。具体可以结合现场调查情况以及涉案房屋的物管费、水电费交付单据等材料来确定第三人在房屋被查封之前是否已经实际占有、使用涉案房屋。
二、从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现，当然属于占有人对物进行控制、使用的体现，因使用而产生的权益和基于买卖合同主张标的物权利并无冲突。三、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依此规定，即便双方签订房屋买卖协议，买方支付了相应对价，但未进行产权转移登记，房屋的产权仍应属原所有权人所有，即未经登记不发生物权变动的效果。
在具体实践中需要适用《物权法》第九条的但书规定以正确理解《查封规定》与《物权法》不动产物权登记生效原则的关系，尤其是第三人对未办理产权过户有无过错的证据进行综合审查，确认是否形成完整的证据链条。也就是说，第三人尚需举证证明其占用、使用该房屋未及时到相关房管部门办理过户手续，系受到其他客观条件的限制或影响，即需证明其对未办理过户手续并无过错。防止被执行人与第三人串通，以各种方式制造虚假证据和事实，利用该条规定，将被查封的房屋转移藏匿，以维护当事人的合法利益。
第三人应当积极行使其权利，当出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式，促使物权尽快变更和确定。但在实践中，出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门原因等多种因素均可能导致产权过户登记未能办理，但无论基于何种理由，该理由均不得归咎于作为买受人的第三人。也就是说，如系前述原因之一，则第三人对未办理过户手续并无过错。
综上，对于作为买受人的第三人而言，若其所购房产非因自身原因被查封，最有效的救济途径便是以案外人异议的程序向法院提出申请。但买受人需要要能证明自己的买卖合同义务已经全部履行完毕，已全部付清价款且实际占有，同时，没有取得产权证不是由自己的过错引起。
附依据：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年修订）
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
注：前述为一家之言，如有不当之处，欢迎批评指正。
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