前言

    笔者和同事李燚律师代表所在的律师从投标到中标到接受当事人委托，直至一审法院判决生效，历时3年半努力，终于尘埃落定。涉案房屋虽然通过相关单位组织竣工验收，并办理产权证，而且有关单位也认为房屋建设符合施工规范，但是通过代理律师专业研究，最终拨云见日，一审法院基本支持我方诉请，判被告承担逾期交房违约金、整改修复费和其他损失逾7000万元。

【基本案情】

    南通某国有银行（下称银行）为了办公，需要购置新的办公大楼，涉案房屋分北楼、裙楼和南楼，分别为十九层、三层和十层，用途为营业用房、人防设备房和办公用房，合同总房款为1.82亿元，已付款开发商房款90%。

    2012年12月涉案大楼通过竣工验收备案；

    2013年2月涉案房屋完成交付；

    2014年6月涉案房屋取得产权证，次日领取土地证。

    房屋质量问题从2013年6月开始发现，包括渗水、积水、楼板厚度不够、外墙未加贴钢丝网等，导致电梯井进水，电梯损坏等问题。

    2014年11月，在取得两证后，南通抗震办经过检测，发现涉案大楼没有按设计要求使用带“E”钢筋。

2015年8月，关于房屋质量问题以及加固维修和违约责任双方没有协商一致，银行对外招标法律服务项目，准备启动司法程序。

    2015年9月，李平律师和李燚律师代表本所投标并中标，接受银行委托代理涉案房屋买卖合同纠纷一案。

【案件审理】

    接受委托后，根据我方代理律师掌握的材料研判，确定诉讼请求方案，1、判令被告承担逾期交房违约金5460万元（合同约定违约金按已付款30%计算）；2、判令被告对房屋进行整改修复或承担整改修复费用；3、判令被告承担延期交房和整改修复期间租金损失若干；4、判令被告承担本案诉讼保全鉴定等费用。

    2016年3月，双方第一次在法庭交锋，同时，开发商也起诉我方，要求我方支付10%余款，及违约金和利息。庭审中双方首先争议焦点是涉案房屋是否合格？为此，我方连续启动三个司法鉴定程序，包括质量鉴定、加固方案鉴定和加固造价鉴定，因为案件复杂，每个鉴定程序均有初稿和正式稿的质证程序，因此，鉴定程序走完历时三年时间，案件也由简易程序转普通程序。

【法院判决】

    1、被告开发商于本判决生效之日起十日内支付原告银行逾期交房违约金5460万元；

    2、被告开发商于本判决生效之日起十日内赔偿原告银行修复等费用8760416.02元、其他损失816万元；

    3、判令银行负担案件受理费若干元，开发商负担若干元。（至发稿之日，被告未上诉）

【案件解析】

    1、在设计诉讼请求方案设计时，有建议起诉解除合同的，也有建议行政诉讼的，还有建议打撤销权诉讼，甚至还有建议请求确认合同无效的。我们认为，从诉讼风险控制、保护国有资产稳定以及诉讼成功率分析，涉案合同应当有效，并应当履行合同项下责任，包括承担违约责任、修复责任等，如果经过案件审理鉴定发现，涉案房屋质量非常严重，不能达到合同目的，再考虑变更诉讼请求。事实证明我方设计的诉请方案是成功的，案件的结果也和我方诉前分析的结果差不多。

    2、带E钢筋和普通钢筋区别是，钢筋的延性不同，带E钢筋是新抗震规范规定的抗震钢筋，能够更好地保证重要结构构件在地震时具有足够的塑性变形能力和耗能能力。

正因为带E钢筋在涉案建筑中的重要性，我方代理律师采取抓大放小策略，没有将主要精力放在渗水、积水、楼板厚度等质量瑕疵上，而是将研究方向集中在钢筋问题上，通过鉴定得出结论，在设防和罕遇地震作用下，部分框架梁和框架柱出现塑性铰，相应截面的钢筋已经进入塑性阶段，钢筋性能问题导致塑性铰没有足够的转动能力与耗能能力，不能保证“中震可修，大震不倒”的抗震设防目标，不满足规范要求。

    3、案件的胜诉还有一个关键因素，是来自委托人的信任和支持，因为在漫长的代理过程中，有过很多专家意见，开过多次论证会，其中不乏有些意见不符合庭审方向和我们的评判，最后委托人还是采纳我们代理人意见，才有今天代理结果。

    4、律师作为专业人士，在接受委托后当全力以赴，不付委托人期望，在案件审理中，十多次为了质证一份材料，南京南通来回驱车7小时，只为了花30分钟质证一份材料，才能最终赢得委托人的尊重。