2047盐城市XX公司与江苏XX公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

2047盐城市XX公司与江苏XX公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）响民初字第02047号
原告盐城市XX公司,住所地响水县淮河路南XX、XX，
法定代表人A,该公司董事长，
委托代理人A、B，江苏XX律师事务所律师，
被告江苏XX公司,住所地响水县XX，
法定代表人A,该公司董事长，
委托代理人A，响水县XX法律工作者，
委托代理人A，公司业务经理，
原告盐城市XX公司(以下简称XX公司)诉被告江苏XX公司(以下简称弘旭公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法由审判员A适用简易程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序于2016年2月26日公开开庭进行了审理，原告盐城市XX公司的法定代表人A、委托代理人B、C、被告江苏XX公司的委托代理人D、E到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告XX公司诉称，2012年1月12日，被告将其开发的XX委托原告进行物业管理，并签订《前期物业服务合同》，同时在响水县住建局备案，合同约定了前期物业费标准，同时约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业管理费由开发建设单位从交付之日起全额给付，”至今，该小区在原告物业管理中，经计算，2014年1月1日至2015年12月31日，被告应给付原告物业费计514961元，此款经原告多次催要，被告一直没有给付，现诉至法院要求被告支付物业服务费即空置房的费用204004.9元和地下车库的费用24万元，合计444004.9元，本案诉讼费由被告承担，
被告弘旭公司辩称，一、原告主张的空置房费用不符合事实，空置房的费用已赠送给了原告，原告合同签订日期应为2011年11月29日，根据合同约定，原告不应收取被告未出售空置房屋的物业费用，且原被告双方于2013年12月13日完成了交接，原告应向业主收取费用，二、地下车库是人防工程不应当收取物业费用，车库实际只有200个，被告已赠送了15个地下车库给原告，用于补贴物业人员的工资等，综上，请驳回原告的诉讼请求，
经审理查明，原被告曾于2011年12月29日签订一份《“弘旭＊金海湾”物业服务委托合同》，后因服务的内容发生变更，原被告又于2012年1月12日签订一份《前期物业服务合同》，被告将其开发的XX委托原告进行物业管理，同时双方所签订的合同在响水县住建局备案，内容如下：甲方江苏XX公司乙方盐城市XX公司……第六条物业费由业主按下列标准向乙方交纳：普通住宅0.985元/月平方米，……第八条……纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位从交付之日起全额交纳，……2、室内汽车位：每月30－50元；……等内容，
“XX＊金海湾”小区共有套间房屋767套，其中涉及空置房物业费的收取的有386户，收取时间为2014年1月1日至2015年12月底，形成386户空置房的原因是各位业主进住、接收房屋时间不一，计算物业费用起始点亦不相同，对空置房收取物业管理费用根据原告提供的证据六即386户住户名册计算为204004.9元，原告自愿剔除多收的1#105；315元、1#1404；347元、2#1401；154元、3#404；136元、5#1303；113元、8#205；315元合计1380元，现原告应当收取被告空置房物业管理费用为202624.9元，地下车库200个，其中15个已由被告于2015年3月1日赠送原告，对被告赠送给原告的15个地下车库，原告应收取一年的物业管理费，其余185个应收取二年的物业管理费，185个地下车库原被告双方至今未办理交接手续，
上述事实，有当事人陈述、交接协议、住宅接收单、前期物业服务合同、弘旭·金海湾物业服务委托合同等在卷予以证实，
本院认为，原、被告于2012年1月12日签订的《前期物业服务合同》，被告将其开发的XX委托原告进行物业管理，同时双方将所签订的合同在响水县住建局进行备案，应当认定《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同，合同履行期间，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务，
原告主张的空置房物业管理费用收取依据是原被告于2012年1月12日签订的《前期物业服务合同》第八条第二款的规定，对从2014年1月1日至2015年12月底收取空置房物业管理费和具体计算方法原被告双方无异议，被告认为应依据2011年11月29日（实际应为2011年12月29日）双方签订的《“弘旭＊金海湾”物业服务委托合同》履行，即原告不应收取被告未出售空置房屋的物业费用，对于被告的辩解应按《“弘旭＊金海湾”物业服务委托合同》履行义务无事实和法律依据，
因《前期物业服务合同》第八条第二款明确规定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位从交付之日起全额交纳”，
被告认为2014年的物业管理费已赠与原告，因有部分业主拿到赠送物业费的票据后，很长时间才去领取房子，那么这段空闲期间的空置房屋的物业管理费用依据合同约定就应当由被告支付，对被告辩解是赠送2014年度的物业管理服务费与事实不符，本院不予采信，地下车库200个，原被告无异议，对被告辩解已两次赠送了15个地下车库给原告和原告未参与管理以及地下车库属人防工程不应当收取物业费的理由，因被告赠送15个地下车库给原告明确约定是补助原告物业人员工资，同时《前期物业服务合同》对室内汽车位按每月30－50元收取已作了明确约定，被告辩解的理由显然证据不足，本院亦不予采信，地下车库因原被告双方至今未办理交接手续，应以空置房认定由被告支付物业管理费，本院酌情确定室内汽车位按每月40元收取，即15个×40元／月×12月计7200元，185个×40元／月×24月计177600元，空置房202624.9元和地下车库184800元物业管理费合计为387424.9元，对原告要求被告支付空置房物业服务费的请求，本院予以支持，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告江苏XX公司于本判决生效之日起十日内给付原告盐城市XX公司物业管理费387424.9元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行，
案件受理费8948元，由被告江苏XX公司负担，A如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，
审　判　长　　A
代理审判员　　B
人民陪审员　　C
二〇一六年三月二十七日
书　记　员　　D开红
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任