熊普军律师
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上海-浦东新区合伙人律师执业10年
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负债百万买房,却差一点打水漂?

作者:熊普军时间:2019年10月13日分类:律师随笔浏览:39次



   
李先生是一名来自江苏的新上海人,两年前他开始了在上海一所知名大学的任教。为了在这座城市稳稳地扎根下来,李先生与妻子决定购买一套学校附近的房子。经过大半年的看房比较,综合多种因素考量后,两人对位于吉浦路某处的一套两居室基本表示满意,在敲定履约所需的各种细节后,李先生与房屋产权人陈老板签订了总价410万元的房屋买卖合同。
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在没接到那个电话前我们还觉得特别幸运。李先生苦笑道。因为彼时房地产市场尚在缓慢的增长中,这套房屋有较大升值空间。更重要的是所购房屋地处资源优厚的教育圈,自己的孩子正适学龄,读书问题有望一劳永逸解决。

   
合同中,双方约定房屋首付款为218万元,剩余房款待双方办理过户手续后由银行贷款发放,双方需在当年731日前向房地产交易中心申请办理过户手续。

   
合同一签完,李先生即开始到处筹措首付款,连借带要、拼拼凑凑终于把218万元交到了陈老板的手中。

   
然而,事情却发生了意想不到的变化。原本根据合同约定,李先生一家应于当年715日搬入该房屋,然后再准备办理过户登记的手续。可就在6月底的一天早晨,李先生突然接到了陈老板的一通电话。电话里,陈老板表示因自身债务问题,李先生购买的吉浦路房屋已在519日被虹口区人民法院依法查封,目前无法正常办理过户手续。

   
好端端的房屋为何会被查封?这对李先生而言不啻是一记惊雷。

   
原来,陈老板开办了一家公司,曾与另一家贸易公司发生借款合同关系,陈老板亦是合同担保人。此后合同履约不畅,贸易公司将陈老板及其公司均告上法庭,法院判决陈老板的公司返还借款本金380余万元及利息等费用,陈老板对债务负连带责任。判决生效后,公司及陈老板并未主动履行债务,于是贸易公司申请执行。经多方寻找,被执行公司并无其他财产可供执行,后依照贸易公司申请,法院对陈老板名下的财产进行查封,其中就包括吉浦路的房产。

   
让李先生更无法接受的是,陈老板多次表示,自己的银行账户、在外地的商铺也被查封,但七七八八加起来都没这套房产值钱,所以司法拍卖是怎么也绕不过去的坎。

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当时听到这个消息我整个人都懵了,我不敢告诉家人,惹了那么大的祸怎么办,怎么补!现在付出去的首付款有200多万元,除去我们自己的钱,还有100多万元是问亲戚朋友借的。严重的是,200多万元付出去,我的房子可能还是泡汤。事情发生后,李先生食不知味,夜不能寐,焦虑、悔恨、绝望、无助,无时无刻不纠缠着他,一头浓密的黑发也白了不少。

   
此后虽未办理过户手续,但心有愧意的陈老板仍将房屋钥匙交给了李先生。说起来是入住新房,但李先生一家始终挥不去房屋被查封的阴影——银行贷款早已泡汤、过户手续搁置不前,司法拍卖像悬在空中的另一只靴子,随时可能掉下来。在多方咨询了解后,李先生决定以案外人的身份对执行案件提出了执行异议申请。

   
庭前证据交换,三方剑拔弩张。贸易公司向法庭表示,根据生效判决书,陈老板应对债务承担连带责任,目前最值钱的就属这一套房屋了,且该房屋登记在陈老板名下,法院查封并无不当。由于自己的债权唾手可得,贸易公司态度非常强硬,坚决不同意解除房屋查封。


   
出于解决公司与自身债务的考虑,陈老板也不同意解除对涉案房屋的司法查封。他认为,李先生既没有在查封前占有房屋,也没有在此前支付所有的房屋款项,因此执行异议不符合法定条件,法院应驳回李先生的异议请求。

   
虹口法院承办此案的执行庭审判长黄宇姣很清楚执行异议案件的审查标准。就本案而言,异议人李先生并不占优——他是在法院查封之后才实际占有使用房屋,而且未支付全部价款,其通过银行贷款支付的剩余房款尚未落实,因此李先生的异议请求从理论上很难获得支持。

   
第一次证据交换无果而终,李先生在签完笔录后怅然若失,留在法庭不肯离去。黄宇姣发现异议人情绪异常,于是与书记员一同留下与李先生聊聊。

   
李先生将自己看房、筹款继而被告知查封的整个过程一股脑都告诉了黄宇姣。买房是人生大事,我们夫妻俩算得小心,却没想到如此不顺利。他还表示,自己曾尝试以房地产买卖合同纠纷为由向房屋所在地法院提起诉讼,要求陈老板继续履行房屋买卖合同并办理过户手续,但房屋所在地的法院工作人

   
员向他解释,房屋上已存在一个正式查封,在没有排除正式查封情况下不能处理过户的诉讼请求。而以当下情势,让贸易公司让步无异于与虎谋皮,自己这次真是要栽大跟头了。

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我实在无路可走了,过户的官司是没希望打了,眼看着这房子就要被拍卖了,能不能想个办法和贸易公司再商量商量?李先生搓着手一脸忧愁。

   
听了李先生的述说,黄宇姣陷入了沉思。一边是查封到房产咬死不肯放手的申请执行人,一边是好不容易支付了首付款实际入住的善意买受人。如果依照相关规定裁定驳回李先生的异议,虽满足了贸易公司申请执行的案件,但势必让李家从已经搬入的房屋迁出。往后,李先生虽能进行房屋买卖合同的诉讼,但房屋已不存在,顶多是赔偿责任,而且极有可能因陈老板没有可供执行的财产而成为一桩无法执结的案件,李家人此后的置业与生活都将受到一波剧烈的冲击。那么,是否存在一个让申请执行人与异议人都可能让步的切入口,从而消解对立,让双方都有所得?房款!剩余房款是一个切入口。黄宇姣眼前一亮,她问起李先生房屋剩余的192万元房款打算如何处理。李先生表示,如果贸易公司有缓和的迹象,自己愿意筹集全部房款。最后在法官的斡旋下,达成了双方皆满意的结果。


熊普军律师,法学硕士,上海市法律援助骨干律师,《东方大律师》节目嘉宾,中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员,法学功底... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海君澜律师事务所
  • 律师职务:合伙人律师
  • 执业证号:13101201010756504
  • 擅长领域:婚姻家庭、交通事故、房产纠纷、股权纠纷、刑事辩护