于XX、郝XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人于XX与被上诉人郝XX房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人于XX向本院提出诉讼请求:1、请求撤销青岛市市南区人民法院作出的（2018）鲁0202民初6169号《民事判决书》，并依法改判；2、请求判令郝XX承担本案的一审、二审诉讼费。事实与理由:于XX诉郝XX房屋租赁合同纠纷一案，经青岛市市南区人民法院审理后作出（2018）鲁0202民初6169号《民事判决书》。于XX认为，一审法院认定事实错误，应依法改判。理由如下:一、2018年9月17日，郝XX违反双方于2018年9月16日就厨房改造及租赁期满后灯具、橱柜等的归属达成的一致约定，并明确表示不再出租房屋，其行为构成违约，应承担违约责任。证人张XX的证人证言证实，2018年9月16日，于XX与郝XX就租赁期满后灯具、橱柜及厨房改造事宜达成一致，签署房屋租赁合同。郝XX于2018年9月16日口头表示，租赁期满后，如果于XX需要继续使用灯具、橱柜等，可以带走；如果不用，可以留给郝XX。因于XX未带齐房屋租金，当天只交了10000元租房定金，双方口头约定于2018年9月17日郝XX交房，于XX交付租金。双方就房屋租赁法律关系内容意思表示达成一致。然而，2018年9月17日，于XX、郝XX双方见面后，郝XX公然破坏9月16日的口头约定，提出租赁期满后灯具、柜等必须归郝XX所有的无理要求，企图变更原房屋租赁法律关系内容，于XX未同意，因而未能完成租金及房屋的交付。临走时，郝XX向于XX明确表示不再出租该房屋。郝XX的行为构成违约，应承担违约责任。二、于XX与郝XX口头约定于租赁期开始日前一个月完成房屋的交付，但郝XX多次明确要求2018年10月16日交房，违反双方于2018年9月16日达成的提前租赁起始日一个月交房的约定，构成违约。证人张X、张XX的证言表明，于XX与郝XX曾约定郝XX应给于XX留出一个月的装修期，提前一个月于2018年9月16日交房。而郝XX提交的与于XX、张X的通话录音表明，于XX起诉后，郝XX一再要求2018年10月16日交房，故意混淆租赁起始日与交房日，严重违反了于XX与郝XX于2018年9月16日达成的提前租赁起始日一个月交房的口头约定，其行为构成违约。三、口头约定与书面合同具有同等法律效力。根据《合同法》第十条第一款的规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”双方达成一致的口头约定亦应作为房屋租赁合同的组成部分，与书面的合同具有同等的法律效力。四、郝XX履行合同不符合于XX与郝XX之间达成的约定，根据《合同法》第一百一十五条及第一百零七条的规定，应向原告双倍返还定金、赔偿原告的中介费损失，并承担相应的违约金。因此，于XX认为，一审法院认定事实错误，应根据《民事诉讼法》第一百七十条的规定，撤销青岛市市南区人民法院作出的（2018）鲁0202民初6169号《民事判决书》，并依法改判。为维护合法权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。
被上诉人郝XX辩称，一、讨论稿不等于口头约定，当时讨论了若干事项，包括:1、乙方用朋友郊区房子暂时保管503家具。2、租房到期后装修的厨具灯具归甲方。3、是否提前交房。4、租房后期甲方可以带其他客户看房等等事项。因于XX的出尔反尔，飘忽不定，且在没有形成任何口头约定的前提下于XX态度蛮横扬长而去，不能以自己的想法就认为定“口头约定”。二、租赁合同是本案唯一一份三方认可的有法律效力的合同。三、没有交纳租赁费就要收房，是上诉人的一厢情愿。当天未交、第二天未交第三天未交至今未交。甲方当时已向乙方提供了支付宝账号。请青岛中级人民法院依法驳回上诉，维持原判。
于XX向一审法院提出诉讼请求：1、判令郝XX返还租房定金10000元；2、判令郝XX支付于XX违约金16666元；3、判令郝XX赔偿于XX因租房支付给房屋中介公司的中介费损失8333元。庭审中，于XX增加诉讼请求：1、判令郝XX向于XX支付惩罚性定金1万元；2、本案诉讼费由郝XX承担。事实和理由：2018年9月16日，于XX经青岛XX公司居间介绍，与郝XX签订房屋租赁合同，约定由于XX租住郝XX位于青岛市市南区户房屋，租期三年，租赁期限自2018年10月16日至2021年10月16日止，一方违约需支付违约金16666元。双方还约定郝XX应于2018年9月16日前交付房屋，为于XX预留一个月的装修时间。于XX依约于合同签订当日向郝XX交付租房定金10000元。截止起诉之日，郝XX仍未交付房屋，并明确表示不再向于XX出租房屋。郝XX行为构成违约，故诉至法院。
郝XX在一审中辩称，于XX所诉不是事实。合同明确写明了租房日期，合同签订后，于XX不向郝XX提供身份证复印件，郝XX两次索要未果。几日后，郝XX电话催促于XX带证件和首付款办理收房手续，于XX置之不理。郝XX无任何违约之处，是于XX想违约又怕承担责任而提起的恶意诉讼。关于提前交房一事，双方是沟通过，是与房间装修后灯具、厨房用具、第三年是否看房等事情一块谈的，但最终没达成一致意见，因此提前交房是于XX一厢情愿的想法。于XX诉状中称郝XX不再向于XX出租房屋一说系无中生有。郝XX女儿郝X代表郝XX向房屋中介人员李X表达了郝XX绝不会违约的态度并请中介转达给于XX。李X也在微信中表明按合同走。至今郝XX仍是这个态度，即于XX提交身份证明并交纳租金，与郝XX办理交房手续。
一审法院查明事实如下：2018年9月16日，于XX（承租方、乙方）与郝XX（出租房，甲方）签订房屋租赁合同，约定于XX承租郝XX位于青岛市市南区户房屋；租期三年，租赁期限自2018年10月16日至2021年10月16日止；月租金8333元，首期付3个月，另付8333元押金，第二次支付9个月房租，后期2年，按照年付，提前30天支付下次房租；双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金16666元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。于XX在合同签订当日向郝XX支付了一万元租房定金，并向青岛XX公司支付中介费8300元。因双方在2018年9月17日针对厨房改造以及租赁到期后厨房改造的橱柜、灯具是否留下、是否写进合同的问题产生争议，当天于XX没有交约定好的房屋租金，郝XX也未交房。期间，郝XX和房屋中介人员微信联系，要求为双方沟通，按合同签订的10月16日交房并表示信守合同，不会违约。2018年9月28日，郝XX给于XX打电话，让其于10月16日带身份证和首付租金找郝XX办理房屋交接手续。于XX称已起诉。
于XX申请青岛XX公司工作人员范X、李XX出庭作证，以证明郝XX签订合同后明确表示不再出租该房。两名证人出庭证明了于XX与郝XX在约定好的2018年9月17日因对厨房改造、灯具等物品是否留下等问题产生争议导致于XX未支付租金，郝XX未交房的事实，但两名证人均称郝XX没有表示不再出租该房。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，于XX与郝XX签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。任何一方要求变更合同均应同另一方协商一致，否则应按照合同履行。合同中约定的租赁期限从2018年10月16日至2021年10月16日，因此在双方就提前交房达不成一致意见的情形下，郝XX要求于2018年10月16日交房没有违反合同约定。于XX提交的证据不能证明郝XX有违约行为，故其要求郝XX返还租房定金、支付违约金以及赔偿中介费损失的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决：驳回于XX的诉讼请求。案件受理费675元，由于XX负担。
二审中各方未提交新证据。
二审法院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。于XX主张双方就2018年9月18日交房达成一致意见，但综合考虑各方一审提交的微信记录、证人证言，仅能认定双方就提前交房、厨房改造等问题进行过协商，在涉案房屋2018年9月18日尚有被上诉人部分家具的情况下，于XX主张双方已就交房日期为2018年9月18日达成合意，证据不足。故一审法院认为郝XX没有违约行为、驳回原告的诉讼请求符合法律规定。
综上，上诉人于XX的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉人于XX的上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由于XX负担。
本判决为终审判决。