近些年来，国内商品房买卖火热，房价高扬，投资者对房地产市场饱含热情和期盼。在房地产市场高速发展的今天，伴随着房地产市场的快速扩张，与房地产有关的法律事务也越来越火热。本人结合近段时间在司法实践中遇到的一些问题，通过本文对“与房屋质量相关的司法实践疑难问题”进行探讨，有不足的地方，欢迎大家留言指正：

一、司法实践中房屋质量问题的类型

司法实践中，对房屋存在质量问题的解决主要是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，其中第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。  交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

也基于此规定，我们可以把房屋质量问题分为三类：一般质量问题、严重影响正常居住使用的商品房质量问题以及房屋主体结构不合格。

  二、商品房存在一般质量问题的处理

对于商品房存在一般质量问题，根据《商品房司法解释》第十三条第二款的规定，出卖人应当在保修期内承担修复责任。特别值得注意，所谓的修复责任，是指出卖人对商品房的质量问题进行修理并且要达到质量要求的修理责任。“修复责任”对修理后的结果有着很严格的要求，它与“保修责任”和“修理责任”有着很大的不同，“保修责任”强调更多的是作为出卖人的义务，而“修理责任”仅仅代表的是修理的行为，而对修理结果没有要求。

另外，对于《商品房司法解释》第十三条第二款中有关与保修期的问题，《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“ 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。   商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。   非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。    在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。” 也即，买卖双方可以在《商品房买卖合同》中约定商品房保修期，同时，该约定的保修期不得低于“最低保修期限”。

特别要注意的是，《商品房司法解释》第十三条第二款给商品房存在一般质量问题还提供了另外一种解决方式：“出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”也即如果出卖人不对房屋质量问题进行修复或者拖延修复，买方可以自己修复或者请别人修复，修复费用和所造成的损失由出卖人承担。当然，在以这种方式行使权利同时，司法实践中往往会引起更复杂的争议。

三、严重影响正常居住使用的商品房质量问题

   对于“严重影响正常居住使用的商品房质量问题”，《商品房司法解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”也即对商品房质量问题“严重影响正常居住使用的”，赋予了买方解除合同的权利。

然而，在司法实践中，对于商品房质量问题是否“严重影响正常的居住使用”并没有相关的法律法规进行规定，而且其更多的是一种人们的生活观念的问题，是一种意识形态的东西，很难加以判断，就比如说有些人对房间里曾经发生过意外事件很避讳，但可能其他人对这一类的事情却并不是很在意。这就很需要司法实践中结合不同的案情以及生活经验予以正确的认定。基于此，关于“严重影响正常居住使用”的证明问题，一直以来都是司法实践中的难点。不过，关于“严重影响正常居住使用”的证明问题，实际上司法解释在某种程度上给了我们一些提醒：既然《商品房司法解释》第十三条对于一般质量问题要求出卖人承担修复责任，也就提醒我们，如果从是否可以修复的角度来考虑，如果能够进行修复的，应当认定为商品房一般质量问题；但是，如果经过反复多次修理并不能修复的，可以认为该商品房质量问题已经严重影响了居住使用。

四、房屋主体结构不合格

房屋主体结构不合格，是相当严重的房屋质量问题。从法律层面上来讲，房屋只有在建筑工程验收合格后才能交付使用，未经验收或者不合格的，不允许交付使用。也即从这一角度出发，交付使用的房屋主体结构应当是合格的。然而，司法实践中存在着大量的未经验收合格即交付使用或者验收合格后又违法搭建、改建的情况。

对于房屋主体结构不合格的，《商品房司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这条法律规定同样赋予了买方解除合同并要求赔偿损失的权利，但是相对证明“严重影响正常的居住使用而言”，证明“房屋主体结构不合格”要相对简单的多。

除了要求解除合同外，如果房屋主体结构的质量问题可以通过加固等方式进行修复，并且能够确保建筑物安全，买受人可以请求出卖人依照相关法律规定或者双方约定继续履行合同。

特别值得一提的是，无论是要求解除合同还是继续履行，由于出卖人交付的房屋主体结构不合格的，买受人可以同时请求出卖人依照合同规定支付违约金及承担损害赔偿责任。