长沙律师李青云||物权法司法解释（一）独家逐条解读

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）

为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条  因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

解读：本条讲不动产物权纠纷的民事受案范围。

1、该受案范围既包括不动产物权的归属纠纷，也包括因不动产物权的基础法律关系而产生的纠纷，但当事人在行政诉讼中已申请且法院一并审理的除外。

2、此处不动产物权的基础法律关系是指买卖、赠与、抵押等会对不动产所有权、用益物权、担保物权等产生变更的法律行为。

第二条  当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

解读：本条讲不动产权属的认定标准。

1、物权法第十七条规定，如不动产权属证书登记与不动产登记簿登记不一致的，以不动产登记簿的登记内容为准。

2、本条更进一步，如不动产登记簿与真实权利不一致的，以真实权利人为权属人，但必须要有相关证据证实。

3、不动产权属认定标准效力级别是：真实权利事实（有证据）> 不动产登记簿登记事实 >不动产权属证书登记事实。

第三条  异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

 【关联法条】

     物权法第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正

     不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

 解读：本条讲异议登记失效的法律性质。

1、异议登记程序权利的丧失≠实体物权的丧失，异议登记失效只是程序权利的丧失，并不是实体权利的丧失，异议人仍可通过诉讼这一终极程序来实现实体权利。

2、之所以将异议登记失效认定为程序权利的丧失，理由至少有：其一、原物权法的规定本身确系规则规定，根据物权法定原则，不能因为某一程序规则而剥夺当事人的实体权利。其二、对真实权利人（异议人）来说，“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”，实在过于严苛，绝大多数异议人难在异议登记后15日内有效提起诉讼。该条其实是对物权法草率立法的司法修正。

第四条  未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

【关联法条】物权法第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

解读：本条是讲预告登记的物权认定效力。

1、对于物权预告登记的效力，在实践中认定不一致，从物权法及本条来看，预告登记具有物权登记与物权确认的认定效力。

2、之所以如此认定，因为根据不动产登记的实况来看，在权属登记正常推进的情形下，几乎所有的预告登记与最终的权证登记一致。预告登记是在权证登记时间上对权利人的权利保护严重滞后的情形下，创设的安全保护措施。

第五条  买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

【关联法条】

     物权法第二十条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

解读：本条是讲导致不动产预告登记失效的基础法律关系（基础债权）消灭事由的认定。

1、要发生不动产预告登记，就必须要有在先的债权关系，这些债权主要通过有关协议确定。

2、如果支撑债权的有关协议无效、被撤销、被解除而导致协议的法律效力或效果“归零”，或者权利人放弃债权，导致预告登记存在的基础丧失时，预告登记自然失效。

第六条  转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的 “善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

 【关联法条】

 物权法第二十四条　船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。未经登记，不得对抗善意第三人。

解读：本条是讲三类特殊动产物权变动模式下“善意第三人”的限制认定。

1、不动产，如未登记，不得对抗善意第三人，即未登记就可产生善意第三人。

2、但是，对于船舶、航空器和机动车三类特殊动产，只有“未登记，又未支付对价”，或者“未登记，又没有转移占有”，或者“未登记，未支付对价同时又没有转移占有”三种情形下，才可能产生善意第三人，进而发生善意第三人的适用问题。

第七条  人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

解读：本条主要讲具有物权变动效力的法律文书的具体认定。

1、此处的法律文书包括审仲程序中的判决书、裁决书、调解书，执行程序中的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

2、需要特别强调的是，导致物权变动的法律文书，它所导致物权的变动，不以登记或交付为依据，而是以该等法律文书的生效为变更的依据。

第八条  依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

【关联法条】物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

解读：本条讲数类特殊的、尚未变动到位物权受到侵害时的救济途径。

1、该类物权的变动不是依据债权协议，而是依据生效法律文书、征收决定、继承、遗赠、合法建房、拆房事实行为等。

2、该类物权的变动，均有一个共性，即在办理不动产变更或动产交付之前，相关物权的变动效力就已形成，登记或交付只是其后的一个加强程序。

3、由于该类物权的特殊变动模式（不以交付或登记为依据），导致该等物权的新物权人权利受侵害的机率就大大增加。在此种情形下，解释就赋予新物权人一系列的救济途径。

4、救济途径：返还原物→排除妨害或者消除危险→修理、重作、更换或者

恢复原状→赔偿损害承担其他民事责任。一般而言，前位的救济方式具有优先适用效力，当然，有些可同时并用，此处不细述。

第九条  共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

解读：本条讲按份共有人优先购买权的除外情形。

1、一般情形下，按份共有的共有人，在他人共有份额发生权属变化时，具有优先购买权，此处的变化，一般是指债权协议类的变化。

2、对于因继承、遗赠等非因债权协议、对价交易等债权模式发生的权属变动的，按份共同人不享有优先购买权。

3、需要注意的是，在共同共有人之间，不存在优先购买权的问题。

第十条  物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

解读：按份共有人的优先购买权的同等条件不能简单理解为价格同等，而是包括价款、履行方式、期限等多种因素。

第十一条  优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

解读：本条讲按份共有人优先购买权的行使期间。

一、具体的行使期间为：

1、有约定从约定=>

2、有通知的：以通知载明期间 => 收到通知后15日（通知未载明或载明少于15天） =>

3、未通知的：知道或应当知道同等条件后15日内 =>无法确定知道或应当知道同等条件的，为权属转移后六个月内。

二、   关于优先权行使的两点说明：

1、一般而言，要知道同等条件是比较困难的，所以本条规定了六个月的维权期间，以权属转移为起算点，应该说，维权时间相对充分。

2、本条所述四种情形下的优先权的行使，在未通知或无法知道同等条件的情形下，一般是通过诉讼来实现；对于其他三种情形，一般是当事人先协商，协商不成的，才是通过诉讼解决。

第十二条  按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

 其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

解读：本条主要是讲对“同等条件”的精准理解。

1、超过约定期间主张优先权，或者提出实质性变更主张优先权，要么超期，要么不是同等条件，该等按份共有人的优先权得不到支持。

2、以优先购买权受到侵害为由主张权利，但具体诉求又不要求优先购买权，仅仅只是要求撤销转让合同，或认定合同无效。此种情形下，由于其并不是追求真正的优先购买权，因此，其所谓的主张也不会得到支持。

第十三条  按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

【关联法条】物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

解读：按份共有人之间转让共有份额，原则不存在优先购买权，但当事人另

有约定的除外。

第十四条  两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

解读：多个具有优先购买权的共有人之间，原则按各自份额比例主张优先购买权。此种情形产生的前提是：1、按份共有人具有3人以上，2、转让是向共有人之外的当事人转让， 3、或者是在共有人内部转让，而依约定其他共有人具有优先购买权的。

第十五条  受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

【关联法条】物权法第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

    受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

    以合理的价格转让；

    转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

    当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

解读：本条讲无权处分的受让人善意取得“善意”的认定

1、“善意”认定的必要条件是：不知道无处分权+无重大过失。记住该认定模式，此两者有任何一者不符合，均不得认定为善意取得之善意。

 2、要界定善意取得与善意第三人的关系：通过善意取得获得物权的人，是善意第三人；但是，以善意第三人身份取得有关物权，并不一定是通过善意取得制度获取的。因为：在物权法上，善意取得是一个专门的制度，其适用的前提是处分人无处分权，而善意第三人取得物权，有可能是通过善意取得制度取得，也有可能是通过物权变动对抗制度取得的，如不动产的有权处分人，已将相关不动产转让给他人，但由于没有及时办理变更手续，导致后面的买受人人在不知情的情形下善意取得不动产，并办理了过户登记手续，此种情形下，出让人是有处分权的，但此时不不是善意取得制度上的取得。

第十六条  具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

解读：本条是讲认定不动产受让人知道转让人无处分权的情形，换句话讲，如何认定不动产受让人不是善意第三人，即

一、知情就非善意：

1、不动产登记簿上存在的不可能不知的无权或权利受限事宜：有异议登记、预告登记、司法行政机关的查冻措施等。

2、知道登记簿登记主体有错，或者，知道已发生权属转移。

 二、受让人知道出让人无处分权即应认定为有重大过失。本条要结合本解释第十五条一起理解。根据第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”的规定，可知：真实权利人主张受让人不构成善意，负有举证责任；而明知无处分权或有重大过失，均不应认定为善意，明知无处分权就非善意本条第一款已列明。那么，对于有重大过失，此处规定的具体情形是，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，就认定受让人具有重大过失，即推定知情的，视为有重大过失。

第十七条  受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

解读：本条是讲非善意受让动产的另一个认定标准（重大过失）的具体体现。前文已述，善意认定的必要条件是：不知道无处分权+无重大过失。

第十八条  物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

【关联法条】物权法第二十五条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

    受让人受让该不动产或者动产时是善意的

    以合理的价格转让

    转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

解读：本条是讲善意取得中受让人善意时间的界定问题。

1、一般要求依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时主观心态为善意。

2、对于简单交付、指示交付的主观善意时间，是指有关法律行为生效时。

第十九条  物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

解读：本条是讲善意取得制度中的合理的价格的认定。善意取得要求已支付了合理价格，此处的合理价格要进行综合性认定，主要认定的因素有转让标的物的具体情况、交易地市场价格、交易习惯等。

第二十条  转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。  

【关联法条】物权法第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

解读： 本条是讲三类特殊动产的物权变动模式的善意认定。

1、根据物权法第106条第一款第在项的规定，一般而言，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

2、船舶、航空器和机动车等三类特殊动产的变动，物权法规定未经登记，不得对抗善意第三人，并且，如果已交付，善意取得的第三个条件就已成就。如此规定的依据是，此三类物权仍是动产，登记只是发生效力对抗效果，其善意取得模式仍应是动产模式即交付，而不以登记作为善意的要件。

比方说，一车辆张三已转让给李四，但是未办理变更登记，如果后来张三又转让给不知情的王五，且将车辆交付给了王五，那么，此时就应认定王五善意取得了该车辆的第三个善意条件（已交付）具备。

第二十一条  具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

【关联法条】物权法第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

合同法第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

解读：本条讲述善意取得的基础性合同关系如无效或被撤销，由于善意取得赖以成立的基础已不存在，此时不得再适用善意取得了。

第二十二条  本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

解读：本条讲本解释的案件适用。即只有2016年3月1日起的新受一审案件，适用本解释，其他案件一律不适用。