理性购房，你做到了吗?

理性购房，你做到了吗?
合同被视为民间“宪法”，只要不违法法律强制性规定就被视为有效，一旦订立不合理就会造成维权困难，因此合同的订立要慎之又慎。在房产交易市场上，各种各样的合同纠纷扰乱了购房者原本兴奋的心，购房合同，到底如何签才能保证自己不受损失?怎样签才能在发现权益受损时更好地维权?本期访谈李青云律师与大家分享主题：理性购房，你做到了吗?
　　●本期嘉宾
　　李青云律师，中华全国律师协会会员，湖南湘正律师事务所执业律师。李青云律师拥有扎实的理论功底、丰富的司法实践经验、优秀的执业道德品质。从事法律工作以来，办理各类诉讼案件200多件、非诉讼案件100余件，积累了系统的协调与处理法律纠纷的经验和技巧，特别是在房地产开发与销售、征收与拆迁、合同与债务纠纷、侵权与人身赔偿、劳动与婚姻纠纷、不良资产处置与清算、典当担保与借贷纠纷、公司企业法务等领域，积累了丰富的诉讼实务经验。一直以来，李青云律师“秉承严谨的法律态度，提供专业的法律服务”的理念，忠诚地倾听当事人的心声、系统地发表专业的观点、竭诚维护当事人的合法权益、共求真正的公平正义。
　　●本期访谈
　　☆李青云律师总结购房合同中七类常见纠纷
　　李律师，在您的职业经历中一定遇到过各式的购房合同纠纷，可否跟大家分享一下比较常见的纠纷?
　　李青云律师：在我的执业过程中，遇到过各式各样的因购房合同或购房行为而产生的纠纷。归纳起来，主要包括以下几类：
　　1、出卖人在不具备相应售房条件或主体资格下签署合同所产生的纠纷。常见的情形有：(1)开发商尚未取得商品房预售许可证而对外销售房屋;(2)出卖的房屋为共有房产，仅有部分共有人参与并签订协议，如夫妻共同房屋只有夫或妻一人签字的房屋买卖合同;(3)出卖人为产权人的代理人而尚未完善相关的代理手续的;(4)出卖人仅是产权人的近亲属或实际承租人，出卖房屋并不是产权人的真实意思表示，等等。
　　2、因一方不履行前期认购合同或预备合同而产生的纠纷。买卖双方签署了认购合同、买受人也支付了定金(押金、订金)，在正式签订合同时，出于不同的原因，出卖人或买受人拒绝签订正式合同而产生的纠纷。
　　实务中，买卖双方根本未实际签订前期合同、买受人只有支付定金(押金、订金)的票据在手的情形也时有出现。这两年因房产市场价格大幅波动而出现的“退房潮”或可归入此类加以分析。
　　3、因买卖涉及租赁、抵押、被冻结的房屋而产生的纠纷。常见的情形有：(1)买卖涉及租赁的房屋，出卖人事先未就出卖房屋一事告知承租人，导致租赁人以租赁优先权主张撤销买卖合同;(2)出卖涉及抵押或被法院冻结的房屋，出卖人没如实告知房屋已抵押或被冻结的事实，签订协议时，买受人由于个人疏忽，并未到有关部门查实相关问题，致使后期无法办理过户手续。
　　4、因一房二卖而产生的纠纷。出卖人先与一买受人签订了购房合同(一般表现为尚未在房产部门办理有关备案登记手续)，其后，基于价格或其他考虑，出卖方又与第三人就此房的买卖签订购房合同并办理备案或登记过户手续，此种情况下，出卖方与第一买受人因房屋买卖产生纠纷的现象经常可见。
　　5、因房屋的质量或无法如期交房而产生的违约纠纷。(1)房屋存在质量问题，表现最多是不直接导致合同解除的质量问题，如房屋外墙、地面漏水、墙体空鼓、面积不足(误差率不超过3%)等问题;(2)延期交房，主要表现开发商在房产开发的过程中，由于资金、工程进度、工程质量等问题、导致无法及时办理验收手续而产生的延期交房的纠纷。有些开发商，则是由于没有理清之前的拆迁、征收补偿问题，导致民众闹事而被迫延期交房。
　　6、因开发商的虚假承诺或作假行为而产生的购房纠纷。(1)开发商的虚假承诺是指，开发商为了达到其销售目标，往往授意其销售部门或销售人员，在购房者购房时，给购房者作虚假承诺，比如说送物业费、送面积、小区未来规划与配套如何如何等，而这些承诺日后却没有兑现。(2)开发商作假行为，是指开发商为了达到其销售目标，在购房者的购房条件根本不具备相应的按揭贷款或公积金贷款条件，而帮助购房者造假，在银行贷款审核时未能通过，最终酿成纠纷。
　　7、因购买经济适用房或小产权房而日后因合同效力问题或过户问题所产生的纠纷。(1)由于国家政策的原因，很多地方的经济适用房是限制或禁止交易的，而许多买受人基于相对低廉的价格，双方私下里签订购房合同，数年后，因房价上涨出卖方主张合同无效而产生的纠纷。(2)目前，我国许多地方都面临对农村土地的征收，征收后，被征收的农户，一般会由政府统一组织下，由村委的牵头，统一建安置房。此类房屋，一般一家一户可分得数套房屋，而这些建成的房屋，由于土地出让金等问题，经常是多年无法拿到国土证、房产证，买受人购买了此类房屋后，因日后无法过户或出卖人主张合同无效而产生的纠纷。(3)因城市化的进程加快，城乡交接地段的攀热，买卖农村私自宅基地的现象也越来越严重。
　　☆购房者应当审查开发商的资质
李律师，根据您的执业经验，作为购房者，在决定与开发商签订商品房买卖合同前，应审查开发商具备哪些资质或材料呢?
　　李青云律师：购房者在与开发商签订合同前，主要是要审查开发商的主体资格及出售的商品房是否具备销售条件。具体而言：
　　如果开发商出售的是现房，那么，必须审查开发商是否符合下列条件：1.开发企业具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，且其开发的规模与其取得的资质等级向匹配;2.开发企业已经取得《国有土地使用权证书》和使用土地批准文件;3.持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;4.所开发并出售的商品房已通过竣工验收;5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;6.物业管理方案已落实。
　　如果开发商出售的是期房，开发商除应具有合法的主体资格和相应的开发资质、开发项目施工进度和竣工交付时间已经确定外，开发企业预售商品房时必须已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》即通常所说的“五证”，否则，便可能存在法律风险。
　　☆商品房认购书或意向书是否认定为合同应当视其条款而定
　　购房者与开发商签订商品房认购书或意向书后，经常会出现一方拒绝签订正式合同的情形，李律师，您是如何看待此类合同的效力?
　　李青云律师：关于商品房认购书或意向书是否具有合同效力的问题，一般而言，主要是看该认购书或意向书是否包含了房屋买卖一些基本条款，如果包含了，那么该合同就具有正式合同的效力(双方另有约定的除外);如果合同对购买事项没有明确规定，只约定双方未来在某一个时间或某种条件成熟时签订正式合同的，那么，此合同就不具有商品房买卖合同的效力。
　　☆购房者应当理性购房，不可盲目跟风
　　讲到合同效力，不得不涉及到前段时间很热的“退房潮”，您是如何看待“退房潮”的?
　　李青云律师：至于“退房潮”，作为律师，我建议广大的购房者在购房者对方方面面的情况应有一个充分的把握，切不可盲目跟风。就司法实践而言，如果购房者已与开发商签订了正式的购房合同，那么，被退的可能性很低，因为双方签署的合同正式情况是应被遵循的。相反，如果双方只是签署了没有实质购房内容的预约合同，那么，购房者是可以要求退房的。但是，此处，我要特别提示一点的是，此预约合同虽不具有正式商品房买卖合同效力，但其本身的合同效力还是存在的，该合同的约定对买卖双方还是具有法律约束力的 (具体可参见2012年7月1日生效实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条)。
　　☆解析“双倍返还定金”与“双倍赔偿”
　　买卖双方在履行购房合同时，购房者往往十分关注“双倍返还定金”及“双倍赔偿”事宜，请问李律师，“双倍返还定金”、“双倍赔偿”是指什么?法律对此又是如何规定的呢?
　　李青云律师： “双倍返还定金”，是指买卖双方在签订意向协议时，购房者向出卖人支付一定数量的金钱作为其日后正式签订购房合同的担保，而在双方正式签约时机或条件成熟时，出卖方拒绝与购房者签订合同，那么，出卖方就要向购房者双倍返还其所收定金。这里面要特别提示一下，很多当事人拿着开发商出具的订金或预付款票据来主张“双倍定金”，这是得不到法律的支持的，因为根据定金法则的规定，其所付款项，如果没有明确约定为“定金”，或未依法律上对定金含义阐释的文字加以说明的，就不产生定金的法律后果。
　　至于“双倍赔偿”的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。同样，根据该司法解释第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
　　☆正常情况下，购房者应对其签署合同的行为负责
　有很多业主买房时因为时间原因或者受售楼人员错误引导而匆忙与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，但没来得及翻阅合同内容，后期发现合同中很多约定明显不公平，这种情况下要求退房是否能够得到法律支持?
　　李青云律师：购房者如果一个完全民事行为能力人，正常情况下，应对其签署合同的行为负责。也就是说，就算合同条款有许多不合理的地方，但是，只要这些不合理没有达到合同法(其他法律法规)规定的可认定为无效或可撤销情形的，就算它看起来“霸王”很“不公平”，最终可能还是要被遵循。
　　我要提示广大的购房者的是，购房是不是小事，一定要慎重，签合同时切不可疏忽大意，必须要一字一句仔细审阅。如果有条件，建议委托专业的房产律师陪同签协议，小花费往往可以杜绝大麻烦。
　　☆农村的私有房屋的买卖合同法律效力的分析
　　李律师，最后向您请教一下关于农村房屋买卖的问题，农村的私有房屋的买卖合同是否具有法律效力?
　　李青云律师：买卖农村私有的房屋所签订的购房合同，一般情况下，可能会被认定为无效。因为，农村房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
　　这里面有一个问题要强调一下，买卖农村私房合同被认定为无效后，是不是出卖人只要向购房者支付原购房款本金(或本金加利息)就可以拿回房屋呢?我看不尽然，在司法实践中，很多当事人通过代理律师的努力，拿回房屋的实际价值补差(或绝大部分拿回房屋实际价值补差)的案例并不少见。
　　那么，在什么情形下，买卖农村房屋是有效的呢?我个人认为，确认农村房屋买卖合同有效，应基本符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房;2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员;3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;4.转让行为已征得集体经济组织同意。