徐晶律师
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外墙、屋顶漏水
案例
李女士是某小区的顶楼住户，梅雨季节每到下雨天屋内就漏雨。李女士该如何救济？
如果李女士房屋系屋面漏水，且距离竣工时间不满5年，根据《建设工程质量管理条例》第 40 条规定，在正常使用条件下，有防水要求的卫生间、房间及外墙面等建设工程的最低保修期限为 5 年，房屋未超过保修期，应该由房屋开发商负责保修。此时物业公司的职责是向开发商报告，帮助协调业主与开发商之间的关系。
如果李女士所购房屋超过5年保修期的，屋顶、外墙维修属于《民法典》明确规定的维修资金使用项目，外墙、屋顶属于共用部位，可由物业公司负责并应动用公共维修资金解决。
案例
刘先生是某小区业主，入住后按时缴纳物业费，后因屋顶漏水，认为物业公司收费过高，且未履行维修义务，服务不到位，拒绝缴纳物业费，物业公司多次索要无果，将刘先生诉至法院，请求判令刘先生支付物业费及利息合计1.3万余元。
法院审理认为，刘先生拖欠物业费的情况确实存在，物业公司也确实提供了物业服务，刘先生已经缴纳的物业费，应视为对物业公司收费标准的认可。屋顶漏水不在物业管理范畴内，业主以此拒交物业费，法院不予支持。判决刘先生支付物业公司物业费1.2万余元。
业主不能以房屋漏水为由拒付物业管理费。因业主拒付物业管理费的理由不属于物业公司的义务范围的，业主应当按照物业合同约定给付物业管理费和滞纳金。
2
保修期内房屋室内漏水
>> 1.保修期内的精装修房卫生间因防水层损坏漏水：
一般该由开发商负责，若因使用人对自用部位使用不当而造成室内漏水，则需要业主自行修复。
>> 2.保修期内的毛坯房卫生间因防水层损坏漏水：
如果在验收房屋时业主曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由业主负责；
如果业主没有亲自确认，开发商只是有竣工验收合格证，但开发商能证明业主人为损害的，由业主负责；
不能分清责任的，双方协调解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后的责任方负责。
3
楼上住户使用不当致使室内漏水
案例
2021年2月，上海法院审理了一起因房屋漏水导致的相邻损害防免关系纠纷案。当事人双方系上下楼邻居，楼上邻居家中厨房、卫生间漏水导致楼下家中厨房、卫生间相关部位滴水、渗水。
法院认为,房屋的所有权人或使用权人行使对房屋的所有权或使用权时,以不侵犯相邻方的合法权益为限，楼上房屋漏水导致楼下房屋内财产受损,楼上应承担相应的赔偿责任, 根据双方一致确认的损失金额，法院判决楼上住户停止、排除对楼下卫生间漏水，赔偿楼下住户损失1500元。
楼上楼下房屋漏水涉及相邻权的问题，根据《民法典》相关规定，不动产的相邻权利人应该按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
业主可根据致损原因和实际损失对楼上的侵权业主主张损害赔偿，或是其他民事责任。
在漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生。当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向法院起诉，维护合法权益。
（来源：民商法律实务研究）
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