房东违约了，租客能要求退还哪些费用？

2021年4月，李某与A公司签订《场地租赁协议》，约定A公司将一个面积为250平方米的铺位出租给李某用于经营茶餐厅，租赁期限自2021年4月6日至2026年4月5日，开业日为2021年6月5日，装修保证金10000元，租赁保证金157500元。合同后附有“工程分工表”，约定“管道煤气”由出租方负责有关工程及相关费用，租户负责到煤气公司申请安装煤气表。

合同签订后，李某对案涉商铺进行装修改造。完工后，李某发现该商铺无法安装燃气管道，立即将情况反馈给A公司。多次协商无果后，李某不得已之下采取用电经营。

2021年7月10日，李某经营的茶餐厅（个体工商户，李某系登记的经营者）开业。但李某表示，茶餐厅改为用电经营后，增加了经营成本，又因没有燃气，不能销售炒菜菜品，严重影响生意，故要求A公司赔偿相关损失，或在8月底解决好“燃气”问题，否则其与A公司的场地租赁协议将于2021年9月1日解除。

2021年9月1日，李某停止茶餐厅的经营，但其未腾退交还商铺。因李某拖欠多名员工工资，员工申请劳动仲裁，双方在仲裁庭的主持下达成调解。但李某未按生效调解书确定的内容向员工履行支付义务，员工遂向法院申请强制执行，法院依法查封了案涉商铺内的设备。后李某将A公司诉至法院，请求判令A公司返还租赁保证金、装修保证金，并赔偿因违约给李某造成的各项损失。

A公司则表示，李某已使用租赁场地并已开业经营，但李某拒付租金等应付款项，在停止营业后拒还商铺，遂提起反诉，请求判令李某支付租金、电费及延期占有租赁场地的占用费。

案涉商铺不能使用管道煤气，且A公司明知李某租赁商铺系用于经营餐饮，如不能使用煤气，将对李某的经营产生重大影响，直接导致合同目的不能实现。A公司作为出租人，未提供案涉商铺适租之条件，已构成根本违约，故李某作为守约方，有权提前解除合同。合同解除后，A公司应将收取的租赁保证金、装修保证金及时退还李某，李某有权请求A公司赔偿装修损失。关于装修损失，李某向法院申请鉴定后未在规定时间预交鉴定费用，导致司法鉴定程序无法进行，应当自行承担不利后果。

关于A公司的反诉请求，茶餐厅开业经营期间，李某占有使用了案涉商铺，故李某应当向A公司支付在此期间的租金及相应的水电费等费用。鉴于李某系用电开业经营，成本偏高，且考虑A公司的违约给李某的经营带来不便，法院酌情对该期间的租金、电费按50%的比例予以支持。

关于场地占用费，在合同解除后，李某未及时腾退房屋，以减少损失，故法院认定李某对此存在重大过错。另一方面，合同解除后A公司未及时向李某退还租赁保证金、装修保证金，致使李某出现资金困难，长时间未能与李某完成案涉商铺的交接腾退，亦存在过错。法院酌情对场地占用费按50%的比例予以支持。

综上，法院判决在合同解除后，A公司应将收取的租赁保证金、装修保证金及时退还李某，同时，李某应按50%比例支付A公司租金、电费及场地占用费。该判决已生效。

（来源：深圳市中级人民法院）